Beleggers stuwen verkopen woningmarkt

Per 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers omhooggegaan van 2 procent naar 8 procent. Daardoor is het voor hen een stuk duurder geworden om een bestaande woning te kopen en deze vervolgens te verhuren, precies wat de bedoeling is van deze kabinetsmaatregel. Dit heeft voor het jaareinde tot een hausse aan woningverkopen aan beleggers geleid. In het vierde kwartaal steeg het aantal woningverkopen met 11,9 procent, terwijl in 2020 als geheel 7,7 procent meer woningen werden verkocht.

De stijging van de woningverkopen in het vierde kwartaal betrof vooral appartementen, het segment van de woningmarkt waar veel beleggers actief zijn. Appartementen worden vooral verhuurd aan starters die nog niet voldoende financiële middelen hebben om zelf een woning te kopen. Zoals in onderstaande grafiek te zien is, stegen de woningverkopen van appartementen in het vierde kwartaal met 26 procent, terwijl de stijging over heel vorig jaar 6,5 procent bedroeg. Bij de andere typen woningen liet het vierde kwartaal niet zo’n grote uitschieter zien. Het is niet uit de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster te halen wie de woningen in eigendom hebben gekregen, maar gezien de ontwikkelingen in de markt en het type woning zullen dit hoogstwaarschijnlijk in merendeel beleggers zijn.

Beleggers zijn meestal actief in de grote steden waar hun doelgroep op zoek is naar een woning, maar zoeken tegelijkertijd naar woningen waar zij een aantrekkelijk rendement op kunnen behalen. De grootste toename van woningverkopen was in het vierde kwartaal van 2020 te zien in Den Haag. Daar steeg het aantal verkopen met 28,6 procent in vergelijking met een jaar eerder. In heel 2020 namen de woningverkopen in Den Haag met 8,5 procent toe. Ook in de andere grote steden werden in het vierde kwartaal relatief veel woningen verkocht, maar de groei was niet zo groot als in Den Haag. De huizenprijzen in bijvoorbeeld Amsterdam liggen inmiddels zo hoog dat het voor beleggers moeilijk is om rendement te behalen. Het directe rendement van een belegger is de huurprijs als percentage van de koopprijs. De huur voor de woningen in Amsterdam moet dan zo hoog worden dat het moeilijk zal zijn om huurders te vinden.

In meer landelijke provincies zijn beleggers minder vaak actief en zijn de verschillen tussen het vierde kwartaal van 2020 en 2020 als geheel ook minder groot.

De hausse aan aankopen door beleggers heeft tot gevolg dat er woningen uit de koopmarkt verdwijnen. Voor starters, die vanaf 2021 juist helemaal geen overdrachtsbelasting meer hoeven te betalen, kan dit tot gevolg hebben dat er tijdelijk minder woningen binnen hun budget op de markt komen. Potentiële huurders kunnen juist profiteren van het tijdelijk hogere aanbod.

In Headlines & Insights geeft ABN AMRO duiding bij het nieuws.

• FD, Prijzen koopwoningen bijna 8% gestegen
• Madeline Buijs, ABN AMRO sectoreconoom, madeline.buijs@nl.abnamro.com
• ABN AMRO-publicatie; Kleine verschuivingen met mogelijk grote gevolgen voor woningmarkt