Een investering in ouderenhuisvesting is een zorgeloze belegging als de woning bij een veranderende markt gemakkelijk kan worden aangepast naar een andere type woning. Het is de zorgcomponent in de ouderenhuisvesting waar beleggers voor terugschrikken, en die wordt te dominant gemaakt.
Vastgoedadviseur Colliers publiceerde eind november een verontrustend rapport over het oplopende tekort aan seniorenwoningen. Capital Value, specialist op de woning- en zorgmarkt, luidde in juni al de noodklok over het lage beleggersvolume in zorgvastgoed. Want kan het allemaal nog wel uit? Het is vooral de bij de seniorenwoningen vermeende te leveren zorg waarom het te vaak bij overigens goed onderbouwde rapporten blijft.
Om stappen te zetten, zou de markt afstand moeten nemen van het ouderwetse rendementsdenken. Rendement is al lang niet meer alleen financieel rendement. Met de komst van de CSRD en impactbeleggen worden meer en meer maatschappelijk vraagstukken aan de hand van de ESG-criteria gekwantificeerd. Sociaal rendement is hier een van de pijlers en bepaald zo op termijn ook het totale financiële rendement. Helaas is markt net aan het bijkomen van de eerdere rentestijgingen en dus nog niet zover om de blik te verbreden. Bovendien helpt de versnipperde kennis over ouderen niet mee in het maken van de juiste, toekomstbestendige keuzes.
Doelgroep in kaart
Misschien goed om deze doelgroep nog een keer in kaart te brengen. Veel van onze 65-plussers zijn zogeheten vitale ouderen. Zij vertegenwoordigen nu nog ongeveer 80 procent van totale groep. Deze ouderen wonen gewoon zelfstandig en hebben geen directe zorgbehoefte. Daarin schuilt een gevaar, want in 2040 zijn zij 80-plus en wij weten dat vanaf 75+ de zorgbehoefte exponentieel toeneemt. Deze toename speelt zich af tegen de achtergrond dat dat er nog een veel grotere golf van 65+ers tot 2040 zich aandient. De piek van de vergrijzing is in 2040, om daarna tot 2070 vlak te blijven. Dus op enig moment zijn wonen en zorg toch echt aan elkaar verbonden. Maar helaas blijkt uit het laatste onderzoek van ABN AMRO dat het kabinetsdoel uit 2022 om 290.000 nieuwe ouderenwoningen tot 2030 te bouwen in het huidige tempo bij lange na niet gehaald gaat worden.
Zorg in de buurt
Wij moeten dus van het beeld af dat alle ouderenwoningen met intensieve zorg moeten worden gecombineerd. Nog steeds kan een groot deel van de ouderen heel goed zelfstandig wonen, maar dan wel in de buurt van voorzieningen en zorg. Want het is nu eenmaal niet handig om met de toenemende zorgvraag en het oplopende tekort aan handen dat thuiszorgmedewerkers dagelijks vele overbodige kilometers moeten afleggen. Daarom is het belangrijk dat de woningen voor ouderen zoveel mogelijk geconcentreerd gelokaliseerd zijn.
Vinden wij flatgebouwen of appartementencomplexen voor ouderen dan zo erg? Nee, denk ik, dus waarom bouwen wij die dan niet voor ouderen op zo’n manier dat de na vergrijzingspiek in 2070 weer kunnen worden omgebouwd naar de vraag die op dat moment in de markt is. Daarbij komt dat de aanpassingen voor een levensloopbestendige woning minimaal zijn ten opzichte van een reguliere woning.
Ik zou er overigens voor pleiten dat mensen al vanaf bijvoorbeeld 55 jaar een seniorenwoning kunnen betrekken. Ook hierover zijn al veel rapporten geschreven. En daar staan eigenlijk alleen maar voordelen in: meer sociaal contact, meer zorg voor elkaar, minder stress over een te grote woning met veel onderhoud en het voorkomen van ‘ouderengetto’s’. Dat laatste is namelijk iets wat nog relatief fitte ouderen ook afschrikt om hun huidige woning te verlaten.
Zorgcomponent te dominant
Geen belegger zou zich zorgen moeten maken over een investering in een object met een bijna gegarandeerde bewonerspopulatie tot 2070 en de mogelijkheid te allen tijde het gebouw aan de vraag aan te passen. Het is de zorgcomponent waar wij voor terugschrikken, maar die wordt dus te dominant gemaakt. Van belang is natuurlijk ook dat deze doelgroep vooral op locaties in de Randstad wil zitten. Het is dan dus meer het gevecht om de schaarse ruimte, maar dat heeft niets met ouderen of ouderenzorg te maken. En zolang die ouderen toch al een woning hebben, vormen ze geen prioriteit en wordt eerst gekozen voor andere doelgroepen.
Maar ouderen zijn bij een goed woningaanbod best te verleiden om door te schuiven. Zeker omdat er op dit moment een generatie ontstaat die het bij hun ouders heeft zien misgaan en in de fuik van gebrek aan passende huisvesting terecht kwamen. De huizenmarkt is juist sterk gebaat bij een scenario waarbij ouderen in kleinere, aangepaste woningen trekken, en jonge gezinnen hun relatief ruime huizen kunnen bewonen.
Sociaal rendement
Nog even terug naar dat rendement. Financieel en Sociaal rendement zullen op termijn onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn. Rendement op een prettig en veilig leven is nu nog niet te becijferen. Ik vermoed dat binnen afzienbare termijn steeds minder prettige situaties zich aandienen waardoor het belang van dit rendement wel inzichtelijk wordt. Waarschijnlijk via de exploderende zorgkosten, mantelzorgers die instorten en niet meer kunnen werken of nog erger meer oversterfte door gebrekkige zorg. Dus zouden wij met de ESG’s in gedachten nu onze verantwoordelijkheid voor onze medemens moeten nemen. Al was het maar omdat het om onze ouders, onszelf en later onze kinderen gaat.
Deze column is eerder verschenen in Vastgoedjournaal op 17 december 2024.
Over de auteur
Claire van Staaij is Sector Banker Real Estate. Zij volgt de markt voor zowel commercieel als bedrijfsmatig vastgoed. Zij gaat intern en extern graag het gesprek aan over de trends en ontwikkelingen in de markt.
Lees verder in de sector vastgoed
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
