Als we willen dat de woningmarkt wordt vlotgetrokken, moeten de markt, de burgers en de overheid elkaar op een gegeven moment gaan vinden. Het wordt misschien tijd voor een minister van Verbinding.
Dagelijks verschijnen er publicaties over wat er op de vastgoedmarkt allemaal niet goed gaat en waarom de woningvoorraad stagneert. Althans, van de auteurs die zich überhaupt nog aan dit onderwerp durven te wagen. Natuurlijk wil ik niet achterblijven, dus ook ik ga ook een poging doen.
De gevleugelde uitspraak “de woningmarkt is af” van oud-minister van Volkshuisvesting Stef Blok uit 2017 blijkt al jaren niet te kloppen. Wanneer is de crisis in de woningmarkt eigenlijk begonnen? Is er één hoofdoorzaak of zijn er zoveel factoren die nu ongelukkigerwijs samenkomen, dat zelfs de grootste opportunist zich afvraagt hoe dit nog goed komt?
Veel kunnen zien aankomen
Want dat we een probleem hebben is duidelijk. Demografisch hadden wij veel kunnen zien aankomen. De migratie misschien niet, daar hebben we gewoon mee te dealen. Er zijn weinig groepen die niet ergens in de woningmarkt vastlopen: de starters, de migranten, de doorstromers en de ouderen. Iedereen heeft het over treintjes van verhuisbewegingen die gaan rijden wanneer een oudere verhuist. De verhalen gaan over flexwoningen om versneld tijdelijke huisvesting te realiseren, optoppen, over het straatje erbij, te dure grond. Dan heb ik nog niet de NOVEX-woningbouwgebieden, startbouwimpuls en woningdeals genoemd.
Maar ondanks alle goede ideeën vanuit zowel de markt als de overheid stuiten veel initiatieven toch op veel onwil en blijven het papieren tijgers. En dat is jammer, want een woning is een noodzakelijke levensbehoefte, of zoals soms ook wordt gezegd: een recht. Natuurlijk komen er nog steeds woningen bij en is het niet alleen maar kommer en kwel, maar het is al met al toch teleurstellend. Hoe gaan we dit als land oplossen?
Parkeerbeleid grote steden
Onlangs sprak ik een grote woningcorporatie in Den Haag. Deze corporatie ziet veel potentie in optoppen, maar loopt aan tegen het parkeerbeleid. Zolang parkeervergunningen het optoppen in steden zoals Den Haag tegenhoudt, zijn we niet goed bezig. We zullen moeten accepteren dat we niet allemaal één of zelfs twee auto’s kunnen hebben als we in de stad wonen. Een voorwaarde is wel dat het openbaar vervoer goed is geregeld en er wordt ingezet op deelmobiliteit.
Dan heb ik het nog niet gehad over de discussie wàt voor soort woningen er moeten worden gebouwd. We zijn met gemiddeld 53 vierkante meter per inwoner ruim behuisd in Nederland. Nog meer grote koopwoningen? Maar bouwen is al redelijk onbetaalbaar door gestegen bouwkosten en rente. Voor het bouwen van meer huurwoningen geldt bovendien dat de huren nog meer worden gereguleerd, dus daar zit ook weinig ruimte. ‘Middenhuur’ is in vastgoedland waarschijnlijk het minst populaire woord van 2023.
Not in my Backyard
Een oplossing is kleiner bouwen, maar ook dan kom je aan een zelfbenoemd Nederlands recht. Het recht op veel woonruimte! Kijk je echter naar de gemiddelde huishoudsamenstelling, zeker in de grote steden, dan zie je veel één- tot tweepersoonshuishoudens. We zouden de woonruimte eigenlijk moeten gaan herverdelen. Maar dat wordt behoorlijk ingewikkeld.
Zomaar overal wat tussenbouwen is ook moeilijk, want we lijden natuurlijk allemaal aan het ‘not in my backyard’-syndroom. Los van het wooncomfort kan het namelijk ook impact op de waarde van je huis hebben als er opeens allerlei woningbouw in de buurt plaatsvindt. Maar ook daarvoor geldt; er zijn oplossingen. Elkaar meenemen in het proces en bereid zijn af en toe water bij de wijn te doen. Zoveel projecten lopen vast door tegengestelde belangen. Jaren verstrijken en ondertussen wordt er geen woning gebouwd.
Moreel appèl aan ons allemaal
De fiscus is nog niet aan bod gekomen. Box 3-beleggers doen massaal afstand van hun huurwoningen, de overdrachtsbelasting is verhoogd, de FBI-status staat te vervallen en een nieuwe belastingregel om de renteaftrek voor vastgoedvennootschappen verder te beperken is aanstaande. Niemand zal ontkennen dat beleggers ook veel goede vastgoedjaren hebben gekend, maar uiteindelijk moet een project natuurlijk wel financieel haalbaar zijn. En om nog één hobbel ter afsluiting te noemen: er moet ook nog serieus verduurzaamd worden, dus de opgave wordt alleen maar ingewikkelder. Projectontwikkelaars en beleggers zullen zich hier mede door alle op handen zijnde ESG/CSRD-rapportages niet aan kunnen onttrekken. Overigens is dat ook niet hun intentie.
Daarom dit keer niet allemaal cijfers en grafieken, maar gewoon een moreel appèl. Als iedereen op zijn of haar strepen blijft staan, is de huidige weg heilloos. Misschien wordt het tijd voor een minister van Verbinding. Want de markt, de burgers en de overheid moeten elkaar toch echt gaan vinden.
Deze column is eerder verschenen in Vastgoedjournaal op 24 juni 2024
Over de auteur
Claire van Staaij is Sector Banker Real Estate. Zij volgt de markt voor zowel commercieel als bedrijfsmatig vastgoed. Zij gaat intern en extern graag het gesprek aan over de trends en ontwikkelingen in de markt.
Lees verder in de sector vastgoed
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
