Maakindustrie optie bij lege winkels buiten het centrum

Het vinden van een nieuwe invulling van leegstaande winkelpanden is een enorme klus. Dat is mede een reden dat het kabinet 100 miljoen subsidie beschikbaar stelt om winkelgebieden in binnensteden te herstructureren. Hoewel dit goed nieuws is, moeten eigenaren van winkelruimten zelf het voortouw nemen voor het vinden van de beste oplossing voor hun leegstaande pand, en daarbij is transformatie van het gebouw een mogelijkheid.

Een vergelijking van huurprijzen laat zien dat het transformeren naar kantoren of woningen het meest aantrekkelijk is. Dit kan aan de hand van het voorbeeld van Apeldoorn, een stad waar volgens onderzoeksbureau Locatus een op de tien winkelpanden leeg staat. De huurprijzen van kantoren zijn van een vergelijkbaar niveau als voor winkelruimten, maar met minder uitschieters naar boven. Ook de gemiddelde woninghuurprijs ligt in Apeldoorn met 134 euro per vierkante meter nabij de mediane winkelhuurprijs, zoals blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius. De huurprijzen voor bedrijfsruimten, daar waar de maakindustrie doorgaans is gevestigd, zijn relatief het laagst. Apeldoorn is hier als voorbeeld genomen, maar de situatie daar verschilt niet sterk van andere Nederlandse steden.

Ondanks de relatief beperkte prijsverschillen met kantoren en woningen is grootschalige transformatie van winkels naar panden met deze bestemmingen niet waarschijnlijk. Kantoorruimte heeft veel lichtinval nodig en enige vorm van beslotenheid, terwijl winkelruimten vaak aan de voorkant grote ramen hebben met veel inkijk, terwijl achterin juist nauwelijks natuurlijk licht binnenvalt. Bouwtechnisch is het vaak lastig om deze natuurlijke lichtinval alsnog te creëren. Dit zijn dezelfde redenen waarom transformatie naar woningen lastig is.

De opzet van winkelruimte is wel passend bij bepaalde typen maakindustrie. Zo zijn de meeste bedrijven in de maakindustrie gewend om te werken in ruimten met beperkt natuurlijk licht. De enige beperking is dat de meeste winkelruimten wel relatief klein van omvang in vergelijking tot de meeste bedrijfsruimten die de bedrijven uit de maakindustrie doorgaans huren. Toch zijn die relatief kleine ruimten wel aantrekkelijk voor kleinschalige hoogwaardige of ambachtelijke maakindustrie waarvoor het belangrijk is om nabij naar geschoold personeel of de lokale markt te zitten. Dat betreft bijvoorbeeld ambachtelijke bakkerijen, chocolaterieën en start-ups.

Voor eigenaren van winkelruimten is verhuur aan de maakindustrie echter alleen aan de randen van het centrum aantrekkelijk. Dat zijn de locaties met de laagste winkelhuurprijzen, die bovendien in dezelfde prijsklasse liggen als de hoogste huurprijzen die voor bedrijfsruimten worden betaald. De eerder genoemde typen maakindustriebedrijven zijn bereid die relatief hoge huren per vierkante meter te betalen.

Invulling van leegstaande winkelruimten door de maakindustrie kan een winkelgebied een duw in de rug geven. Dergelijke vermenging van functies in winkelgebieden vergroot, mits in juiste verhouding en typen, de aantrekkingskracht van dat gebied.

In Headlines & Insights geeft ABN AMRO duiding bij het nieuws.

• Gebiedsontwikkeling.nu, Winkelleegstand eruit, maakindustrie erin
• ABN AMRO-publicatie, Eigenaar winkelvastgoed moet invulling pand heroverwegen
• ABN AMRO-publicatie, Meer winkels in aanbouw ondanks slechte vooruitzichten
• Casper Wolf, ABN AMRO sector analist, casper.wolf@nl.abnamro.com