Het is een gemiste kans dat flexwoningen niet aantrekkelijk worden gemaakt voor een brede groep van investeerders en bewoners. Het inzetten van minister De Jonge op flexwoningen als oplossing voor het woningtekort, wringt.
Flexwoningen lijken het antwoord op het schrijnende woningtekort. Ze zijn industrieel te fabriceren en daarmee op korte termijn te realiseren en in te passen. Aanbieders schieten als paddenstoelen uit de grond. Hoewel de flexwoning vanwege de huidige regelgeving hooguit zo’n vijftien jaar op dezelfde plek mag blijven, zijn het inmiddels volwaardige woningen die bijna niet meer van traditionele bouw te onderscheiden zijn. Toch wringt het, want het ontbreekt aan een oplossing voor de tijdelijkheid, aan een duidelijke rol voor de markt en aan beschikbaarheid van locaties.
Lange vergunningsprocedures voorkomen
Minister Hugo de Jonge zet stevig in op de flexwoning als antwoord op het nijpende woningtekort. Met het aanwijzen van locaties voor tijdelijke woningbouw worden immers lange vergunningsprocedures voorkomen. De Jonge heeft de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting opgezet om tot en met 2024 maar liefst 37.500 flexwoningen in het sociale huursegment te realiseren. Het kabinet stelt 100 miljoen euro beschikbaar voor het versnellen van de bouw van flexwoningen en transformatieprojecten voor starters, statushouders, en andere spoedzoekers.
Daarnaast heeft de minister de zogenoemde financiële herplaatsingsgarantie in het leven geroepen. Dit betreft een inspanningsverplichting voor gemeenten en het Rijk om flexwoningen een tweede en eventueel derde locatie te geven. Hier komt direct een pijnpunt van het project naar voren: voor de eigenaar van de flexwoning is een horizon van tien of vijftien jaar te kort om zijn investering terug te verdienen, dus vooruitzicht op herplaatsing op een andere locatie is een vereiste. Navolgende locaties zijn echter nog niet vastgelegd of nog niet in beeld, en zoals gezegd ontbreekt het aan een harde plicht om deze beschikbaar te stellen. Corporaties krijgen gedeeltelijke compensatie wanneer ze schade lijden omdat geen nieuwe locatie beschikbaar is, maar beleggers zijn hiervan uitgesloten.
Waarom geen middenhuursegment?
Matig in het plan is ook dat de flexwoning zich nu beperkt tot het sociale huursegment. Ook hierom wordt de uitvoering van deze opgave nu alleen door woningcorporaties opgepakt. Het is opmerkelijk dat De Jonge niet overweegt om flexwoningen ook beschikbaar te stellen in het zo door hem gewenste middenhuursegment. Dat zou beleggers over de streep kunnen trekken. Marktpartijen hebben bovendien zelf veel grond in bezit, dus door hen te betrekken worden veel meer potentiële locaties vrijgespeeld.
Helaas bestaat niet alleen in de toekomst een tekort aan beschikbare locaties, maar ook nu al. Het programma flexwoningen is gebaseerd op tijdelijke locaties die anders onbebouwd zouden blijven. Tot nu toe blijkt het aanwijzen van die tijdelijke locaties geen sinecure. Burgers zijn gewend om inspraak te hebben en om bezwaar te kunnen maken, terwijl dit bij de versnelde procedure voor vergunningaanvraag van flexwoningen nu juist deels achterwege kan worden gelaten omdat de locatie immers tijdelijk is. Het voelt voor lokale besluitvormers echter bijzonder ongemakkelijk om een tijdelijke locatie aan te wijzen wanneer hiervoor geen draagvlak onder de burgers is.
Flexwoning als permanente oplossing
Dus waarom draaien wij het niet om door de gedachte te omarmen de flexwoning als permanente oplossing te zien? Het experiment flexwonen zou dan voor een veel grotere doelgroep interessant kunnen zijn. Juist in het middenhuursegment. Als wij dit segment echt een plek in de nieuwe woningvoorraad willen geven, moeten wij deze niet bij voorbaat uitsluiten. En door sociale huur met middenhuur te mengen kunnen bovendien diverse en leefbare wijken ontstaan. En hiervoor is uiteraard tijd nodig. Bewoners zullen pas actief in de omgeving investeren als ze de zekerheid hebben dat ze kunnen blijven, niet bij een horizon van hooguit vijftien jaar.
Het toepassen van een schil van flexwoningen in aanvulling op de bestaande woningvoorraad zou eigenlijk direct op de agenda moeten. Want demografische ontwikkelingen laten zich steeds minder sturen. Zo dacht afzwaaiend minister Stef Blok van Wonen in 2017 dat de woningmarkt af was. De navolgende ministers hebben zich daardoor verzuimd om te werken aan structurele aanpassingen in de reguliere afspraken over woningbouw. Met het recente wetsvoorstel Versterking regie Volkshuisvesting waarbij het Rijk meer invloed krijgt op provincies en gemeenten als het gaat om woningbouw, lijkt De Jonge nu toch echt knopen te willen doorhakken.
Met de enorme woningbouwopgave waar we de komende decennia voor staan, zijn dus nog wat stappen te zetten en keuzes te maken. De flexwoning kan hierbij verlichting bieden, mits deze aantrekkelijk wordt gemaakt voor een brede groep van investeerders en bewoners.
Deze column is eerder verschenen in Vastgoedjournaal op 20 februari 2023.
Over de auteur
Claire van Staaij is Sector Banker Real Estate. Zij volgt de markt voor zowel commercieel als bedrijfsmatig vastgoed. Zij gaat intern en extern graag het gesprek aan over de trends en ontwikkelingen in de markt.
Lees verder in de sector vastgoed
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
