Vastgoedsector moet aan de slag met verduurzaming

De vastgoedsector heeft net als alle andere sectoren de taak om in 2030 de CO2-voetafdruk te hebben verminderd met 55 procent ten opzichte van 1990. Uiteindelijk moet die CO2-voetafdruk in 2050 nul zijn. Net zoals voor andere sectoren kent ook de vastgoedsector genoeg uitdagingen om deze doelstellingen te behalen.

De gebouwde omgeving drukt met bijna veertig procent een zware stempel op de totale CO2-uitstoot van ons land. Hoeveel daarvan op het conto valt te schrijven van bedrijfsmatig vastgoed, is niet helemaal duidelijk. "Specifieke cijfers hierover zijn niet voorhanden. We weten wel dat de CO2-uitstoot van woningen en gebouwen tussen 1990 en 2023 fors daalde van 29 megaton naar 17 megaton", zegt Paul Bisschop, sectoreconoom Bouw & Real Estate bij ABN AMRO.

Bij bestaande bouw is er vrijwel geen sprake van een keten, zoals bij een bedrijf dat bijvoorbeeld zijn productieproces kan verduurzamen of duurzamer kan inkopen. Daarnaast zijn veel panden vaak al gebouwd voordat er ook maar sprake was van verduurzaming. “Maar er zijn natuurlijk op gebouwniveau wel veel maatregelen te nemen, zoals andere materiaalkeuzes en het aanbrengen van energiebesparende installaties”, zegt Van Staaij. Zij volgt de markt voor zowel commercieel als bedrijfsmatig vastgoed op de voet. “Bij nieuwbouw wijst het verduurzamen zich meer vanzelf vanwege het Bouwbesluit. De laatste jaren zie je gelukkig ook steeds vaker zoals wij dat noemen ‘goed opdrachtgeverschap’. Dat vertaalt zich in een verduurzamingsambitie ruim boven Bouwbesluit, bijvoorbeeld via het BREEAM-certificaat.”

Wanneer een commercieel gebouw niet aan de huidige verduurzamingseisen voldoet, wordt dit binnen de vastgoedsector een ‘bruin gebouw’ genoemd. Van Staaij: “Dat zijn vaak oudere gebouwen die slecht geïsoleerd zijn en bijvoorbeeld over verouderde klimaatsystemen beschikken. Niet altijd kunnen deze ‘bruine’ gebouwen volgens de laatste standaarden worden verduurzaamd. In zo’n geval zou je sloop en nieuwbouw kunnen verdedigen. Die afweging moet echter realistisch en met respect voor én de CO2-opgave én de haalbaarheid van de businesscase worden gemaakt. Bij monumentale panden heb je nog met een extra uitdaging te maken. De samenleving wil historische panden uiteraard graag behouden.”

Een uitdaging is het feit dat er meerdere partijen zijn die op één lijn moeten zitten. Van Staaij: “Bij commercieel vastgoed heb je niet alleen te maken met een eigenaar die het voor het zeggen heeft, er is ook nog een gebruiker. Soms is het de huurder die vraagt om verduurzamen en wil de eigenaar geen grote investeringen doen, en soms is het andersom. Dan wil de eigenaar verduurzamen en zitten de andere partijen daar niet op te wachten. Het maakt het extra complex. Er moet dus eerst overeenstemming zijn voordat er iets kan gebeuren.”

Hoewel veel van de grote vastgoedbedrijven bezig zijn met verduurzamen, zijn er nog heel wat midden- en kleinbedrijven die de urgentie om hun bedrijfspand verder te verduurzamen minder voelen. Zij vinden de hoge investeringen een belemmering en weten niet goed wat daarvan het rendement zal zijn. Bisschop: “Ze krijgen de businesscase vaak niet rond. Ook is voor hen niet altijd duidelijk wat te doen en waar te beginnen. Bovendien zijn zij gebruiker van hun eigen pand en hebben dus vaak geen huurder die eist dat er verduurzaamd wordt. Brancheverenigingen, maar ook banken kunnen de kleinere ondernemers in deze sector wat dit betreft verder op weg helpen. En er zijn natuurlijk ook mkb-ondernemers die wél al werk hebben gemaakt van verduurzaming. Zij kunnen echt een inspiratiebron zijn voor ondernemers die moeite hebben en niet weten waar ze moeten beginnen.”

Het probleem is dat in commercieel vastgoed het laaghangend fruit al geplukt is of op korte termijn geplukt kan worden. Van Staaij: “Zonnepanelen, isolatie, warmtepompen en ledverlichting zijn vaak nog wel aangebracht of makkelijk aan te brengen. Dat maakt een pand natuurlijk al behoorlijk zuiniger. Dat is gunstig want het gebruik van een gebouw, de energiekosten, vormt de hoofdmoot van de CO2-uitstoot in deze sector. Met dit soort maatregelen kom je met een commercieel gebouw al snel uit op minimaal energielabel C. Maar we moeten naar A++++. Die stap is groot. Er moet dus nog heel veel gebeuren.”

Onbenutte ruimte om verder te verduurzamen binnen de vastgoedsector zit hem volgens Van Staaij bijvoorbeeld in de schil van het gebouw. Een dak of gevel kun je in de basis isoleren, maar je kunt ook meer doen. “Slimme gevels bijvoorbeeld, die in de winter warmte beter vasthouden en in de zomer de warmte juist weren. Toch vinden dit soort innovaties binnen het commercieel vastgoed nog maar mondjesmaat plaats.”

De hogere investeringen die hiervoor nodig zijn, werken vaak nog belemmerend. Commercieel vastgoed gaat vooralsnog om het behalen van rendement op de investering. En het rendement van verduurzamen ligt in een verdere toekomst en is nu vaak nog onzeker. Van Staaij: “We maken ons dan ook zorgen om een deel van de markt, dat wellicht niet mee kan in de verduurzaming omdat de baten niet opwegen tegen de kosten.”

Om ontwikkelaars en beleggers aan te moedigen hun vastgoed te verduurzamen, zijn er verschillende subsidies beschikbaar. Bisschop: “Bijvoorbeeld de Energie-Investeringsaftrek (EIA). Deze regeling is bedoeld voor ondernemers die investeren in energiebesparende technieken en duurzame energie. Met de EIA kunnen bedrijven tot wel 45 procent van de investeringskosten aftrekken van de fiscale winst. Deze subsidies zijn ook beschikbaar voor het mkb.”

Niets doen is geen optie. Van Staaij: “Van de aanname dat een duurzaam gebouw meer opbrengt bij zowel verkoop als huur, vinden wij nog te weinig terug in transacties in de vastgoedmarkt. Omgekeerd zien we wel dat bedrijven die niets doen, grote kans lopen dat hun vastgoed straks minder waard is. Binnen de sector staat dat bekend als brown discount.”

Toch zijn veel vastgoedondernemers volgens Van Staaij nog terughoudend als het gaat om het doen van investeringen om te verduurzamen. “Laat ik het zo zeggen: ze lopen daarin niet altijd voorop. Daartegenover wil ik de koplopers complimenteren. Zij staken al vroegtijdig hun nek uit om de juiste stappen te maken. Hopelijk hebben zij een voorbeeldfunctie voor het peloton dat nu toch echt moet gaan volgen.” Regelgeving moet onder andere soelaas bieden. Van Staaij: “Wetten en regels zijn echt noodzakelijk om verder te kunnen versnellen. Zonder druk van buitenaf gebeurt er niet genoeg. Die wetgeving moet dan wel door de overheid worden gehandhaafd.”

En die regels komen er steeds meer. Zo moeten sinds 2023 alle kantoorpanden groter dan honderd vierkante meter beschikken over energielabel C. Van Staaij: “Ook de vierde herziening van de Energy Performance Building Directive is een feit, ofwel de EPBD-IV. Dit is de Europese richtlijn voor de energieprestaties van gebouwen. Een belangrijk onderdeel van de recente herziening is de wijziging van de nu geldende eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) naar de norm van zero-emission building (ZEB). Vanaf 1 januari 2030 geldt voor alle nieuwe gebouwen dat zij geen emissies uit fossiele brandstoffen meer mogen uitstoten. Emissievrije gebouwen worden de nieuwe standaard.”

Ook de implementatie van CSRD gaat vanaf 2024 een rol spelen. Om te voldoen aan de eisen van deze richtlijn moeten grote bedrijven de belangrijkste kwesties met betrekking tot ESG identificeren en rapporteren. Van Staaij: “De CSRD biedt veel kansen om de verduurzaming ook vanuit circulariteit en biodiversiteit te benaderen.”

De echte grote stappen richting Net Zero moet een groot deel van deze sector dus nog zetten. Van Staaij: “Dat op zich is al iets om over na te denken. Vooral wanneer bedrijven nog langer wachten met verduurzamen. Als een grote groep bijvoorbeeld straks opeens alsnog de verduurzaming versneld wil doorvoeren, ontstaat er een stuwdam van aanvragen en is het risico groot dat de gebouwen in 2030 en wellicht later in 2050 nog niet voldoen aan de wetgeving. Bijkomende complicatie is namelijk die van een groeiend tekort aan personeel om de verduurzamingsmaatregelen uit te voeren. Het goed inpassen van de verduurzamingsdoelstellingen in de meerjarenonderhoudsbegroting helpt om dit soort situaties te voorkomen.”

“Door de energieprestaties van gebouwen te verbeteren, verzekeren vastgoedpartijen zich van toekomstige cashflows”, stelt Van Staaij. “Ze stellen hun huurinkomsten veilig, ook na 2050. Daarnaast is er een beweging onder eindgebruikers naar de meest energiezuinige gebouwen. Door nu al in te zetten op de hoogste standaard kan een bedrijf in de huidige markt nog onderscheidend zijn.” Van Staaij benadrukt tot slot nog het belang van breder kijken. “Wil deze sector naar Net Zero kunnen gaan, dan is het belangrijk dat het verder kijkt dan het besparen van CO₂ in het gebouw alleen. Ook het stimuleren van biodiversiteit en dus het creëren van meer groen in en rond de gebouwen, compenseert CO₂-uitstoot. Misschien is dat een richting die de vastgoedsector nog beter kan benutten.”

Lees verder in de sector vastgoed

De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.

Bekijk alle artikelen