Hardnekkige uitdagingen beperken groei bouwsector

De bouwsector gaat door een uitdagende periode. In 2023 kromp de sector met 2 procent, onder andere door een terugval in de hout- en bouwmaterialenindustrie en bouwgroothandels die werd veroorzaakt door minder vraag vanuit de woningbouw. Voor 2025 is een lichte verbetering op komst, waar krimp zal omslaan in stabilisatie. Ingenieurs en installateurs kunnen rekenen op een aanhoudend hoge vraag en zien hun productie wel groeien.

Ondertussen houdt het nieuwe kabinet vast aan de hoge aantallen te realiseren woningen en zet ze in op betaalbare woningen. Voorlopig lijkt het kabinet dit te doen door eerder ingezet beleid te continueren. De wet Versterking regie volkshuisvesting kan rekenen op steun van het nieuwe kabinet en procedures moeten worden versneld door het aantal bezwaarmomenten te beperken.

Het kabinet is ook van plan korte metten te maken met het stikstofdossier, nog altijd een beperkende factor voor de bouw. Vanuit de sector worden echter terechte vraagtekens gezet bij de haalbaarheid hiervan, aangezien Nederland dient te voldoen aan EU-regels en er op landbouw ook geen ambitieuze plannen om stikstofuitstoot te verlagen in het verschiet liggen.

Hoe dan ook heeft de bouw te maken met een reeks uitdagingen die niet van vandaag op morgen zijn opgelost. Voor dit jaar en volgend jaar zijn er daarom onderaan de streep nog geen tekenen van groei. Ook komen marges naar verwachting onder druk te staan, door stijgende arbeids- en materiaalkosten waar onvoldoende productiviteitsgroei tegenover staat.

De terugval is sterk merkbaar in de woningbouw. De animo voor nieuwbouw-koopwoningen viel in 2023 ver terug toen de hypotheekrente steeg en de prijs van nieuwbouwwoningen niet navenant daalde. De hoge rente zat ook projectontwikkelaars in de weg. In combinatie met eisen die minima stellen aan het aantal te ontwikkelen betaalbare woningen maakte deze dat projecten financieel minder haalbaar werden. Veel geplande nieuwbouwprojecten zijn hierdoor uitgesteld of niet meer van start gegaan.

Hoewel de vergunningverlening voor woningen is teruggevallen, groeit de zogeheten vergunningspijplijn gestaag. In totaal is begin 2024 voor meer dan 180.000 woningen reeds een vergunning afgegeven, waarbij de woningen nog niet zijn opgeleverd. Van ruim 76.000 woningen is de bouw al gestart. Voor een groeiend aantal woningen is wel een vergunning verleend, maar laat de bouw op zich wachten. Begin 2024 bedroeg dit bijna 108.000 woningen. Het groeiende aantal woningen in de vergunningspijplijn kan een aanwijzing zijn dat bezwaarprocedures voor vertraging in de bouw zorgen, een veel gehoorde klacht in de bouw- en vastgoedsector. Daarnaast treden er in toenemende mate problemen op met elektriciteits- en wateraansluitingen. Door netcongestie kan er steeds vaker geen start worden gemaakt met de bouwwerkzaamheden, terwijl de vergunningverlening wel rond is.

Waar het bij de nieuwbouw economisch minder gaat, heeft de onderhoudsmarkt voor woningen te maken met een hoge vraag. Er ligt een grote opgave om de woningvoorraad te verduurzamen, waar onderhoudsbedrijven goed van weten te profiteren. Het aantal overnames in de branche blijft hoog. Onder meer Mens-Zeist Vastgoedonderhoud, Stiel Groep, De Goede Vastgoedonderhoud en Ariëns Nijmegen kregen een nieuwe eigenaar. Ook private equity heeft zijn weg gevonden naar deze branche, getuige overnames van onder andere de bedrijven Constructif en Willems Vastgoedonderhoud. De gunstige vooruitzichten bij vastgoedonderhoud dempen het negatieve vooruitzicht voor de woningbouw als geheel.

Waar de vergunningverlening voor woningen al eerder terugviel door de gestegen rente, gebeurt dit pas in afgelopen maanden bij de vergunningverlening voor bedrijfsgebouwen. Het investeringsklimaat voor bedrijven is aangetast, waardoor in 2025 minder nieuwbouw gaat plaatsvinden. Investeringen in verbouwingen van bestaande gebouwen blijven redelijk stabiel.

Extra beperkende factoren zijn een gebrek aan beschikbare bouwlocaties en problemen bij het krijgen of uitbreiden van de elektriciteits- en wateraansluiting. Waar netcongestie al langer een barrière vormt, dreigt ook een wateraansluiting niet meer vanzelfsprekend te worden. Doordat drinkwaterkwaliteit in heel Nederland onder druk staat, moeten nieuwe winningsplekken worden gerealiseerd. Dit is een langdurig proces, mede door personeelstekorten bij de uitvoerende vergunningsinstanties. Deze ontwikkelingen werpen een extra horde op bij de nieuwbouw van bedrijfsgebouwen, hetgeen de productiegroei in de komende jaren zal beperken.

Er is ook nog een ander waterprobleem. In heel Nederland is het oppervlakte-en grondwater van slechte kwaliteit. Onder invloed van Europese wetgeving, de Kaderrichtlijn Water (KRW), wordt het minder makkelijk om een omgevingsvergunning te krijgen. De bouwsector zal maatregelen moeten nemen om projecten te kunnen laten doorgaan, zoals het behandelen van vervuild grondwater en ervoor zorgen dat er minder bronbemaling nodig is.

De problemen rond nieuwbouw zorgen ervoor dat bestaande bedrijfsgebouwen interessanter worden, onder andere wanneer deze een gedegen aansluiting hebben op het elektriciteitsnet met een leveringscontract. Bedrijven lopen hier ook echter tegen uitbreidingsbeperkingen aan, zeker als er een uitbreiding van de netaansluiting nodig is.

Ondanks deze beperkingen staat de Nederlandse economie er nog altijd goed voor, wat een solide basis biedt voor investeringen in bedrijfsgebouwen. Een dalende rente zal het perspectief voor de bouw van bedrijfsgebouwen na 2025 goed doen.

De afgelopen tijd vond in de Grond-, weg- en waterbouw (GWW) een verschuiving plaats van nieuwe aanlegprojecten naar onderhoud- en renovatie. Grote aanlegprojecten van de Rijksoverheid werden stilgelegd vanwege de beperkte stikstofruimte en ontoereikende budgetten. Het nieuwe kabinet is voornemens de grote aanlegprojecten weer vlot te trekken, maar is hiervoor nog niet met een uitvoeringsplan inclusief bekostiging gekomen hiervoor.

Ook lokale overheden hebben last van beperkte budgetten voor infrabouw. Door een korting op het Gemeentefonds, de belangrijkste inkomstenbron voor gemeenten, voorziet 80 procent van de gemeenten in 2026 en 2027 een tekort op de begroting. De uitgaven aan infrastructuur door gemeenten komen hierdoor naar verwachting onder druk te staan.

En toch is de potentiële stroom aan opdrachten voor de GWW groot. Er ligt een grote opgave om het land door de energietransitie heen te loodsen en klimaatadaptief te maken, waarbij infrabouwers van groot belang zijn. Daarnaast zijn veel infrawerken uit de jaren ‘50, ’60 en ’70 dermate verouderd dat vervanging en renovatie nodig is om de werken toekomstbestendig te maken. De groeipotentie in de komende jaren wordt bepaald door overheidsbudgetten en investeringscapaciteit van de private sector.

De rol van installateurs bij de verduurzaming van gebouwen en de energietransitie is cruciaal. Installateurs komen steeds eerder in het bouwproces in beeld: waar ze voorheen uitsluitend een uitvoerende rol hadden in de eindfase, worden ze nu veel vaker betrokken in de initiatiefase van projecten. Ze kunnen hierdoor de komende jaren rekenen op een hoge vraag. Wel wordt het nog lastiger voor installateurs om personeel te vinden en te houden. Het profiel wat zij zoeken, is ook in trek bij netbeheerders die hun personeelsbestand flink willen vergroten vanwege de uitbreiding van de hoog-, midden-, en laagspanningsnetten.

In 2022 en 2023 groeide de omzet van bouwinstallatiebedrijven gemiddeld met respectievelijk 14 en 13 procent. Dat hoge niveau is voor de komende jaren niet meer haalbaar. Allereerst daalt het aantal projecten gerelateerd aan nieuwbouw waardoor ook gerelateerde installatie-opdrachten zullen dalen. Daarnaast wordt de groei geremd door wijzigingen in het overheidsbeleid.

Het nieuwe kabinet schrapt de eerder ingestelde warmtepompverplichting bij vervanging van de Cv-ketel. Ook komt er in 2027 een abrupt einde aan de salderingsregeling voor zonnepanelen, die ervoor zorgt dat door particulieren opgewekte stroom van de energierekening afgetrokken mag worden. Particulieren zullen door de maatregelen minder warm lopen voor warmtepompen en zonnepanelen, waardoor de groei wordt gedempt. Ondanks de maatregelen worden zonnepanelen en (hybride) warmtepompen voor de toekomst voor huishoudens steeds gebruikelijker, wat een stevige basis biedt voor de vraag naar installateurs.

Architectenbureaus maakten de afgelopen jaren een periode door van matige omzetgroei, ingegeven door de problemen in de bouw. In 2022 groeide de omzet 1,2 procent, gevolgd door 0,2 procent groei in 2023. In 2024 lijkt het wat beter te gaan. In het eerste kwartaal groeide de omzet met 2,8 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. De omzetgroei was lager dan de gemiddelde prijsontwikkeling bij architecten (3,3 procent in 2022 en 3,4 procent in 2023). Dit duidt erop dat de omvang van de dienstverlening is gekrompen.

Ook voor 2024 ligt een prijsstijging in het verschiet, aangezien de cao-lonen voor architectenbureaus per 1 september 2023 met 3,75 procent stegen en hier per 1 juli 2024 nog een stijging van 3 procent bovenop komt. Uit de conjunctuurenquête van het CBS blijkt dat de meerderheid van de architecten-, en ingenieursbureaus dergelijke kostenstijgingen voor een groot deel doorberekent aan klanten. Omdat ook de omzetgroei door vraaguitval in de bouw nog wat achterblijft, rekenen we op een volume-afname in de sector van 2 procent. In de loop van 2025 trekt naar verwachting het aantal opdrachten uit de bouw aan, wat bij architecten direct voor een stijging in de volumes zorgt. Ook verbreden architecten hun rol door steeds meer regie te nemen bij advisering over te gebruiken materialen en producten in relatie tot strengere duurzaamheidseisen.

Ingenieursbureaus kunnen rekenen op een blijvend hoge vraag, ondanks een daling van de vraag gerelateerd aan nieuwbouw. De omzetgroei in het eerste kwartaal van 2024 was met 8 procent op jaarbasis vergelijkbaar met die in eerdere kwartalen. Ingenieurs spelen een grote rol in de verduurzamingsvraagstukken en verlenen veel adviesdiensten rondom de energietransitie en het klimaatadaptatie. Daarbij is de bouw-en infrasector niet hun enige afzetmarkt. Ze zijn in staat te schakelen tussen sectoren zoals de bouw en de industrie, maar ook tussen type opdrachtgevers, publiek en privaat. Ook bevolkingsgroei en concurrerende ruimteclaims spelen het werk van ingenieursbureaus in de kaart bij complexe vraagstukken rond ruimtelijke ordening.

De renovatie- en onderhoudsmarkt en de industrie zorgen voor een sterke basis aan opdrachten, waardoor personeelstekorten bij ingenieursbureaus aan de orde van de dag blijven. Ondanks deze belemmering groeit de sector naar verwachting met 5 procent in 2024. In 2025 trekt de vraag uit de bouw weer iets aan, waardoor de sector met 6 procent nog iets harder groeit.

Bouwgroothandels hebben sinds de tweede helft van 2023 te maken met een omzetdaling. Volgens de Hibin Conjunctuurmeting, uitgevoerd door Buildsight, liep die omzetdaling eind 2023 bij vier op de tien groothandels op tot meer dan 6 procent. Voor 2024 zijn de vooruitzichten twijfelachtig. Ruim de helft van de ondervraagde groothandels actief in de bouw verwacht een omzetdaling, 38 procent een omzetstijging. De matige vooruitzichten zijn het resultaat van problemen verderop in de bouwketen, waardoor de vraag stokt. Met name de omzet uit woningbouw loopt terug.

De magere verwachtingen rondom de utiliteitsbouw betekenen dat vanuit dit segment in de loop van 2025 minder bouwmaterialen worden besteld, wat de omzet van bouwgroothandels raakt. Tegelijkertijd zal de vraag uit de onderhouds- en renovatiemarkt iets aantrekken en neemt ook de vraag vanuit woningbouw in de loop van 2025 weer iets toe. Per saldo zullen de volumes bij bouwgroothandels in 2025 daarom naar verwachting gelijk blijven.

Door de moeilijke bedrijfseconomische omstandigheden zien bedrijven hun financiële gezondheid momenteel als grootste uitdaging, blijkt uit de Hibin Conjunctuurmeting. Op de tweede plaats komen milieunormering en klimaat, stikstof en PFAS, gevolgd door circulariteit en duurzame materialen. Duurzaamheid wordt ook positief ontvangen; meer dan de helft van de bouwgroothandels ziet het aanbieden van een uitgebreider assortiment aan biobased materialen als kans.

De productie van bouwmaterialen liep in 2023 ver terug. Over het hele jaar werd 10,5 procent minder geproduceerd dan in 2022. De vraagafname in de bouw heeft extra snel tot een verlaagde productie van bouwmaterialen geleid omdat bouwgroothandels snel minder orders plaatsten. Zij verkochten meer uit voorraad, die geholpen door de toen lage rente, betrekkelijk groot was. Omdat ook de energiekosten sterk stegen en steeds minder makkelijk doorgerekend konden worden aan afnemers, daalde de productie in 2023 stevig.

Ook in de eerste maanden van 2024 is nog sprake van een stevige productiedaling, al lijkt het tij te keren. Het producentenvertrouwen is verbeterd van -21 in januari naar -6 in juni. Ondernemers zijn steeds positiever over de verwachte bedrijvigheid, de orderpositie en de voorraden. De omzet in april lag 8 procent boven de omzet van een jaar eerder. De gunstige voortekenen leiden in 2025 tot herstel. De productie zal dan naar verwachting met 5 procent groeien, na een gemiddelde krimp van 7 procent over heel 2024.

De prijzen van bouwmaterialen zijn het afgelopen jaar gemiddeld genomen gedaald. De daling volgt op een lange periode van prijsstijgingen, die de bouw stevig in de weg zaten. Enkele opvallende prijsdalingen doen zich voor bij glas (-5 procent), geïmporteerd staal (-11 procent) en geïmporteerd hout (- 3 procent). Anderzijds is de prijs van binnenlands geproduceerd gips (+4 procent), mortel (+3 procent) en stortklaar beton (+2 procent) gestegen. De gemiddelde prijsdaling komt door de lagere vraag en doordat de energieprijs als belangrijke kostenpost in het afgelopen jaar niet meer in prijs steeg. Materiaalprijzen liggen wel 20 tot zelfs wel 50 procent boven het niveau van drie jaar geleden.

Lees verder in de bouwsector

De Nederlandse bouwsector behoorde de afgelopen jaren tot een van de best presterende sectoren, ondanks verschillende uitdagingen waar de sector mee te maken heeft. Voorbeelden zijn het stikstof-dossier, de forse prijsverhogingen van energie en bouwmaterialen en ook de personeelstekorten. Gedreven door trends, innovaties en wet- en regelgeving groeit de relevantie van thema’s als duurzaamheid en milieu-impact en zoekt de sector zijn weg naar een nieuw evenwicht.

Bekijk alle artikelen