Perspectief vastgoedsector verbetert iets richting 2025

Het jaar 2023 stond in het teken van stevige afwaarderingen die volgden op de eerder gestegen rente. De kapitaalrente liep in korte tijd snel op doordat de Europese Centrale Bank (ECB) als antwoord op de inflatiestijging de kortlopende bancaire rentetarieven in korte tijd flink omhoog bijstelde. Inmiddels heeft de monetaire verkrapping zijn effect gesorteerd en de inflatie weer enigszins onder controle gebracht. Wel duurt het lang voordat de inflatie terugkeert naar de ECB-doelstelling van 2 procent. Met name diensten stijgen nog behoorlijk in prijs, doordat lonen in het afgelopen jaar stevig zijn opgelopen. Dit zorgt ervoor dat de inflatie in de Eurozone de afgelopen maanden tussen 2,4 en 2,6 procent blijft schommelen.

De inflatie bleek voor de ECB wel voldoende afgenomen om in juni een eerste renteverlaging door te voeren. Analisten verwachten nieuwe renteverlagingen in het restant van 2024 en gedurende 2025, als de inflatie verder onder controle komt. Dit biedt een gunstiger perspectief voor de vastgoedmarkt, die voor een groot deel gefinancierd wordt met geleend geld. Voordat op grote schaal geprofiteerd kan worden van een lagere rente, zit er echter eerst nog een golf relatief kostbare herfinancieringen aan te komen die de markt beïnvloedt.

Veel vastgoedleningen die vóór 2022 zijn afgesloten tegen de zeer lage rente van destijds, lopen namelijk in 2024 en 2025 af. De benodigde herfinanciering moet tegen een hoger rentetarief worden afgesloten dan voorheen, wat de financieringskosten aanzienlijk verhoogt. Daarnaast betekenen de gedaalde vastgoedwaarden dat ook minder ruim geleend kan worden. Voor sommige vastgoedbeleggers zal dit in het uiterste geval betekenen dat ze geen nieuwe financiering aangaan en hun vastgoed moeten verkopen. Dit zal naar verwachting niet op grote schaal gebeuren, aangezien de krappe markten nog steeds zorgen voor solide huurinkomsten en daarmee gemiddeld genomen voor een stabiele financiële situatie voor vastgoedbeleggers.

Vooralsnog is de beleggingsmarkt nog relatief rustig met weinig transacties. Een verdere prijscorrectie in combinatie met het perspectief op een lagere rente is nodig om de markt weer op gang te brengen. ABN AMRO verwacht dat in 2024 gemiddeld nog sprake zal zijn van een waardedaling, met name veroorzaakt door afwaarderingen bij kantoren. In 2025 ontstaat ruimte voor een bescheiden waardegroei.

Nog geen week nadat de Wet betaalbare huur werd aangenomen, is deze per 1 juli 2024 in werking getreden. De wet breidt het gereguleerde gedeelte van de huursector uit naar huurwoningen tot en met 186 punten, die volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal 1.158 euro per maand gaan kosten. De Wet betaalbare huur is de volgende maatregel in een reeks maatregelen die het rendement van verhuurders aantast.

Over de gevolgen van de wet doen verschillende cijfers de ronde. De Rijksoverheid schat in dat de huur van ruim 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro per maand omlaag gaat. Dat betreft niet alleen woningen die voorheen in het vrije segment vielen en nu in het gereguleerde segment, maar ook sociale huurwoningen waar onterecht te veel huur voor werd gevraagd en sociale huurwoningen die via het nieuwe puntenstelsel een lager aantal punten en dus een lagere huur krijgen.

Rijksoverheid schat dat er 113.000 woningen van de vrije sector terugkomen naar het gereguleerde segment. Dat is waarschijnlijk een onderschatting van het werkelijke aantal. Onderzoek van vastgoedonderzoeker Maarten van ’t Hek en UvA-hoogleraar Marc Francke spreekt van liefst 420.000 woningen. Laatstgenoemde analyse concludeert ook dat de actuele waarde van deze woningen met gemiddeld 15,4 procent daalt als de woning bij vertrek van huurders verder wordt verhuurd aan nieuwe huurders. De actuele waarde blijft nagenoeg gelijk als de woning bij vertrek van de huurders wordt ‘uitgepond’, oftewel als de woning niet verder meer wordt verhuurd maar te koop wordt aangeboden. Het waardeverlies bij doorexploitatie vindt vooral plaats in de grote steden, waar de huur vaker zal moeten worden verlaagd.

Uitponden is daarmee voor veel beleggers een interessantere optie geworden dan doorverhuren. Partijen die nu huurwoningen kopen, doen dit dan ook veelal met een uitpondstrategie. Diverse vastgoedbeleggers profiteerden de afgelopen periode van gedwongen verkoop van huurwoningen door institutionele beleggers zoals pensioenfondsen, zo meldde FD eind juli. Door de gestegen rente zijn obligaties in waarde gekelderd, waardoor deze institutionele partijen relatief veel vermogen in vastgoed hadden belegd. Om die blootstelling te verkleinen is veel geld uit huurwoningen teruggetrokken. De kopers met een uitpondstrategie blijven de woningen verhuren totdat de zittende huurder vertrekt, waarna de woningen worden aangeboden op de koopmarkt.

De huursector zal hierdoor afnemen in omvang. De snelheid waarmee dit gebeurt, is betrekkelijk laag. Verkoop van huurwoningen kan pas plaatsvinden als de zittende huurders vertrekken en door het woningtekort is het verloop onder bewoners laag. Uit een analyse van UvA-onderzoekers blijkt dat beleggers vorig jaar 6.800 meer woningen verkochten aan eigenaar-bewoners dan dat zij opkochten van eigenaar-bewoners. In de periode tussen 2016 en 2020 werden juist netto meer woningen opgekocht. Hieruit blijkt dat meer beleggers al in 2023 zijn gaan uitponden. Dit blijkt vooral te gaan om relatief goedkope woningen in steden.

Door de krimp van het middensegment in combinatie met het nijpende woningtekort zal de opwaartse druk op de huurprijzen van overgebleven huurwoningen in de vrije sector toenemen. Bij die woningen zal dit naar verwachting leiden tot een snelle stijging van de markthuur.

Bovengenoemde ontwikkelingen hebben een grote invloed op de omvang en samenstelling van de huursector. Het effect op de waardeontwikkeling van de huurwoningenmarkt als geheel is minder eenduidig. De Wet betaalbare huur beperkt het rendement en daarmee de waarde van huurwoningen in het middensegment, maar door uitponden verandert de samenstelling van de markt en ontstaat opwaartse druk op de waarde van vrije sector woningen. De hoeveelheid huurwoningen die via nieuwbouw erbij komt is te laag om het gat dat ontstaat door uitponden op te vangen. Per saldo verwachten wij 2 procent waardegroei van huurwoningen in 2024, gevolgd door 3 procent waardegroei volgend jaar.

De kantorenmarkt heeft te maken met een dalende vraag. Naast de gestegen rente ligt de toegenomen populariteit van thuiswerken hieraan ten grondslag. Toch hebben werknemers de weg naar kantoor weer redelijk gevonden, zeker werknemers in het mkb. Onderzoek van CBRE toont aan dat de drukte op kantoren nog steeds toeneemt, maar sterk verspreid is over verschillende dagen in de week. Dinsdagen en donderdagen zijn de drukke dagen, vrijdagen over het algemeen zeer rustig.

Het onderzoek toont ook aan dat veel corporates verwachten terug te schalen in kantoorruimte, waar sommige bedrijven uit het midden- en kleinbedrijf juist van plan zijn te groeien. Aspecten die sowieso belangrijker worden, zijn duurzaamheid (net-zero emissie-uitstoot) en flexibiliteit. Daar staat tegenover dat de kosten een minder belangrijke drijfveer zijn.

Tweedeling kenmerkt de markt. Aan de ene kant is er een overschot aan verouderde niet-duurzame kantoorgebouwen en aan de andere kant een tekort aan moderne kantoorgebouwen die voldoen aan de laatste duurzaamheidseisen en op aantrekkelijke locaties staan. Die tweedeling wordt versterkt door de sinds 1 januari 2023 geldende verplichting dat kantoren minimaal energielabel C moeten hebben. Gebouwen die niet voldoen aan deze eis zijn officieel niet verhuurbaar en verliezen daarmee waarde. Volgens Vastgoedjournaal werden in het eerste jaar van de verplichting 3.800 waarschuwingsbrieven naar kantooreigenaren verstuurd en zijn er nog geen boetes uitgedeeld. Handhaving blijkt lastig omdat hier onvoldoende middelen voor zijn vrijgemaakt. De verplichting zorgt desondanks voor een versnelde afwaardering van verouderde gebouwen.

Anderzijds is er dus een groeiende behoefte aan kantoorgebouwen op goed bereikbare locaties die aan de nieuwste duurzaamheidseisen voldoen. De beperkte nieuwbouw met weinig nieuwe kantoren in de pijplijn zorgt voor extra krapte op deze markt, resulterend in een stijging van de markthuurprijzen. Door de krapte worden gebouwen op A-locaties extra interessant wanneer die met een investering energiezuinig gemaakt kunnen worden. Zo is het Cross Towers gebouw aan de Amsterdamse Zuidas begin juli overgenomen door ontwikkelaar Edge. Via een zogeheten ‘brown-to-green-strategie’ renoveert Edge dit gebouw naar een duurzaam kantoorpand volgens de hoogste standaarden.

Transformatie naar woningen kan een oplossing bieden voor kantoren die uit de gratie zijn geraakt. Dergelijke transformaties worden echter steeds complexer. Het laaghangende fruit is inmiddels geplukt, waardoor alleen gebouwen overblijven die tegen hoge kosten kunnen worden getransformeerd. Bovendien staan deze doorgaans op ‘moeilijke’ locaties, zoals bij bedrijventerreinen of langs snelwegen. De hoge rente en complexe procedures maken transformaties nog minder interessant, waardoor vaker overgegaan wordt op sloop en nieuwbouw. Vanuit duurzaamheidsoogpunt is dit een onwenselijke ontwikkeling.

De kantorenmarkt moet in 2024 rekening houden met een verdere afwaardering van gemiddeld 7 procent. Ook voor volgend jaar wordt door de afnemende gebruikersvraag voor de gehele markt een daling in waarden voorzien (-2 procent).

Voor het eerst sinds 2012 is de markthuur van retailvastgoed gestegen. Dit is een signaal dat de markt een nieuwe fase ingaat. Jarenlange daling van het aanbod retailpanden heeft ervoor gezorgd dat het overschot uit de markt genomen is. Ook de dalende markthuur duidde op een aanbodoverschot. Met name het aantal winkels gericht op ‘non-food‘ nam af.

Bij diverse retailcategorieën is inmiddels een keerpunt zichtbaar. Een jarenlange daling is inmiddels omgeslagen in stabilisatie of zelfs groei. Dit is het geval voor de categorieën speelgoed, elektro en textielsupers. Alle drie categorieën hebben stevige concurrentie van het onlinekanaal. Het einde van de aanboddaling betekent dat zich een evenwicht aftekent in de verdeling onlineverkoop en verkoop in fysieke winkels. Winkels in andere retailcategorieën nemen nog steeds in aantal af.

Zo ook kledingwinkels. Het aantal modezaken nam af van 15.000 in 2012 naar 11.000 nu. Toch openden diverse modeketens onlangs fysieke winkels. Zo sloot modeketen Uniqlo recent huurovereenkomsten af in Amsterdam en Rotterdam. Net als diverse andere modeketens zetten ze in op enkel fysieke winkels op veelbezochte plekken met daarnaast een uitgebreid onlineaanbod.

De leegstand was in de afgelopen jaren bijzonder laag, geholpen door het lage aantal faillissementen sinds de coronapandemie. Recent is het aantal faillissementen weer opgelopen, waaronder enkele bekende retailnamen zoals Big Bazar, Scotch & Soda en Score. Ook de leegstand is hiermee iets verder opgelopen naar 6,5 procent, al is deze nog altijd lager dan in 2021 toen 7,5 procent van de winkelpanden leeg stond.

De omslag in markthuurontwikkeling biedt perspectief op een stabielere waardeontwikkeling. Voor 2024 verwacht ABN AMRO gemiddeld een daling van 1 procent in waarden van retailvastgoed. Voor 2025 is een waardegroei van 2 procent voorzien.

De markt voor logistiek en industrieel vastgoed kenmerkt zich nog altijd door grote krapte. Zowel voor grote logistieke gebouwen als voor kleinere bedrijfsgebouwen op bedrijventerreinen is gebrek aan beschikbare locaties. Dit zorgt voor een druk op de huurprijzen. Zeker op A-locaties voor logistieke gebouwen stegen de huren in de afgelopen jaren explosief. Daar is in 2024 een einde aan gekomen, al zit een huurverlaging er voorlopig niet in. Daarnaast is er sprake van een zeer lage leegstand, waardoor bedrijven die op zoek zijn naar ruimte moeten uitwijken naar alternatieve locaties om hun activiteiten te ontplooien.

De krapte biedt een stevige basis voor beleggers in logistiek en industrieel vastgoed. De markt blijft voorlopig krap omdat er weinig ontwikkelingen van de grond komen, zeker bij logistieke gebouwen. Netcongestie, slepende procedures en weerstand tegen de grote ‘dozen’ zitten bedrijven die willen uitbreiden in de weg. Het zorgt ervoor dat er automatisch meer aandacht komt voor herontwikkeling. Beleggers richten hun blik vaker naar kleine bedrijfsunits, waar ontwikkelingsmogelijkheden iets minder problematisch zijn. Bovendien is de vraag naar dergelijke units hoog, doordat steeds meer kleinschalige economische activiteiten door lokale overheden de stad uit gedrukt worden.

De vooruitzichten in de industrie en handel zijn onzeker. De NEVI-inkoopmanagersindex, die een paar maanden geleden nog wees op een herstel van de industrie, dook in juli weer onder het neutrale niveau van 50. Daarmee duidt de index op een krimp van de Nederlandse industrie. Onrust over de Amerikaanse economie en nieuwe handelsbelemmeringen bij een eventuele verkiezing van Donald Trump doen de perspectieven geen goed. Ook hapert de economie van Nederlands belangrijkste handelspartner Duitsland al een tijdje. Een krimp van de industrie zal tot gevolg hebben dat de vraag naar bedrijfsgebouwen en logistieke gebouwen iets afkoelt. De oververhitte markt kan enige afkoeling echter zonder veel problemen opvangen.

Voor de waardeontwikkeling verwachten we in totaal een groei in 2024 van 3 procent en een verdere groei in 2025 van 2 procent.

Lees verder in de sector vastgoed

De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.

Bekijk alle artikelen