Vastgoedmarkt laat turbulentie achter zich

De tienjaarsrente op Nederlandse staatsobligaties is het afgelopen half jaar gedaald van 3,0 procent naar 2,3 procent. De gedaalde rente biedt enige verlichting voor vastgoedbeleggers, die gemiddeld genomen een groot beroep doen op geleend geld. De daling hangt samen met verwachtingen over het rentebeleid van de Europese Centrale Bank (ECB). Door de magere economische vooruitzichten en de gedaalde inflatie in de Eurozone liggen nieuwe verlagingen van de kortlopende bancaire tarieven in de lijn der verwachting. Analisten gaan al langere tijd uit van kleine stapjes van 25 basispunten (0,25 procentpunt) per keer, maar nu worden zelfs stappen van 50 basispunten niet uitgesloten.

De renteverlagingen kunnen helpen de transactiemarkt in commercieel vastgoed weer op gang te helpen. Die viel vanaf de tweede helft van 2022 sterk terug als gevolg van snelle rentestijgingen in 2022 en 2023. De beleggingsvolumes in woningen, kantoren en winkels daalden het sterkst. Inmiddels tekent zich een voorzichtig herstel af, met in de eerste helft van 2024 weer wat meer beleggingen in winkels, logistiek en industrieel vastgoed. De beleggingsvolumes in woningen en kantoren liggen echter nog ver onder het gemiddelde van 2018 tot en met 2022. Cijfers van Savills over investeringen het derde kwartaal laten een vergelijkbaar beeld zien: hoger dan in 2023, maar een stuk lager dan in de jaren daarvoor.

De nog altijd relatief rustige transactiemarkt duidt erop dat beleggers in het algemeen nog niet en masse warmlopen voor vastgoedinvesteringen. Dat kan veranderen als schuldfinanciering nog goedkoper wordt of als eigenaren bereid zijn om vraagprijzen te laten zakken. Van dat laatste lijkt momenteel weinig sprake, afgaande op de MSCI-index van vastgoedwaarderingen. De waarde van commercieel woningvastgoed lag in het derde kwartaal van 2024 ongeveer 6 procent hoger dan een jaar eerder. Daar staat tegenover dat kantoren gemiddeld 4,8 procent minder waard waren dan in 2023 en winkels 2,2 procent.

De MSCI-database bevat overwegend objecten van grote bedrijfsmatige beleggers, veelal het topsegment van de markt. Het is daarmee niet geheel representatief voor de totale markt van commercieel vastgoed. ABN AMRO schat in dat de waardeontwikkeling van objecten buiten de MSCI-database ongunstiger verloopt, omdat dit in vergelijking met de MSCI-objecten voor een groter deel oudere objecten betreft, vaker gelegen op ongunstige locaties. Daardoor komt ABN AMRO op een lagere waardeontwikkeling uit voor de gehele commercieel vastgoedmarkt dan hierboven genoemd.

In totaal komt de waardegroei in 2024 uit op -1,5 procent. Voor 2025 en 2026 voorziet ABN AMRO meer groei, al blijft deze door een achterblijvende vraag bij kantoren en winkelvastgoed gemiddeld beperkt. In de klassen industrieel/logistiek en residentieel zorgt de aanhoudende krapte voor opwaartse druk op vastgoedwaarden.

Het aantal fysieke winkels vertoont al decennia een dalende trend. Ook de afgelopen maanden daalde het weer verder. Diverse retailers boksen nog steeds op tegen een sterk en groeiend onlinesegment en zijn onvoldoende in staat om onderscheidend te zijn waardoor verkoopcijfers tegenvallen. Daar komt bovenop dat kosten voor onder andere huur en personeel sterk zijn gestegen. Die combinatie werd enkele bekende retailketens, zoals Blokker, Game Mania, The Body Shop en Bristol, in 2024 fataal. Bij elkaar zijn deze ketens goed voor zo’n vijfhonderd winkels in Nederland.

De faillissementen laten een leegte achter. Hoewel de panden van Blokker door de aantrekkelijke ligging wellicht kunnen rekenen op voldoende belangstelling, zullen de faillissementen ook hun sporen nalaten. Op termijn zal het de leegstand vergroten. Vooralsnog komen de problemen nog nauwelijks tot uiting in de leegstandscijfers. Gemiddeld genomen steeg de leegstand namelijk slechts licht, van 5,9 procent in januari 2022 naar 6,3 procent in december 2024. Als nieuwe kopers en huurders voor de vrijkomende panden uitblijven, zal dit percentage in de loop van 2025 verder oplopen.

Lokaal kan dit verregaande gevolgen hebben. De leegstand verschilt aanzienlijk per gemeente, zoals de figuur met een selectie van grote steden laat zien. De grote steden hebben nog altijd een lage leegstand, al is die in Den Haag en Rotterdam enigszins gegroeid. Recent passantenonderzoek van Locatus toont eveneens aan dat de bezoekersaantallen in de grote steden weer op het niveau zijn van voor corona. De pijn zit hem meer in de winkelgebieden in kleinere steden, waar de bezoekersaantallen achterblijven. Gemiddeld genomen ligt de leegstand hier enkele procentpunten hoger, met een enkele uitschieter van zo’n 18 procent zoals in Heerlen.

Uiteindelijk drukt leegstand de markthuren en waarden van winkelvastgoed, waardoor nieuwe retailers een kans krijgen. Er is gemeenten veel aan gelegen om leegstand tegen te gaan. Een voorbeeld hiervan is de actie van gemeente Oost-Gelre om twee winkelpanden in Lichtenvoorde te verhuren voor 1 euro per maand.

ABN AMRO verwacht dat de consumptie van huishoudens in de komende jaren beperkt toeneemt, rond 1 procent jaar-op-jaar in 2025 en 2026. Daarbij blijven diverse retailcategorieën zoals schoenen- en modezaken het lastig hebben. Bij elkaar leiden de ontwikkelingen naar verwachting tot 2 procent waardedaling van commercieel retailvastgoed in 2025 en 1 procent waardedaling in 2026.

De kantorenmarkt laat zich nog steeds kenmerken als tweeledig; enerzijds bestaat er een overschot aan verouderde kantoren, soms ook op locaties die weinig gewild zijn. De verhuurbaarheid van deze gebouwen blijft problematisch, mede gelet op de toenemende eisen ten aanzien van duurzaamheid waar de gebouwen soms niet aan voldoen.

Aan de andere kant is er een stevig tekort in het topsegment. De zogeheten Paris Proof-kantoren die voldoen aan de hoogste duurzaamheidsstandaarden kunnen rekenen op een hoge vraag, mits ze ook gelegen zijn op centrale locaties nabij mobiliteitshubs. Zo kocht belegger NSI onlangs het kantoorgebouw Sypesteyn, direct naast Utrecht Centraal Station, voor iets meer dan 15 miljoen euro. Het gebouw heeft energielabel C, maar NSI zegt het pand mede te hebben gekocht vanwege het grote ontwikkelingspotentieel. Het is voor kantorenbelegger NSI de eerste acquisitie in drie jaar tijd. Het tekort aan kwalitatief hoogwaardige kantoren op toplocaties dreigt op te lopen nu er weinig nieuwe kantoren in de bouwpijplijn zitten en steeds meer gebruikers waarde hechten aan een duurzame thuisbasis op een centrale locatie.

NVM-makelaars zien gemiddeld genomen in het derde kwartaal nog steeds een afname in de vraag naar kantoorruimte, zeker bij de grotere kantoren boven 1.000 vierkante meter vloeroppervlakte. Ze zijn hierin wel minder negatief dan een jaar geleden en merken dat de vraag naar kleine kantoren tot 200 vierkante meter oppervlakte weer iets aantrekt.

Ten opzichte van 2023 ligt de opname van kantoormeters – de verkoop of verhuur van een beschikbaar pand – in 2024 landelijk ongeveer op hetzelfde niveau, blijkt uit NVM-cijfers. De cijfers blijven daarmee ver verwijderd van de opnamecijfers van vóór 2023. Regionaal valt op dat in het tweede en derde kwartaal van 2024 meer kantoormeters zijn opgenomen in Drenthe en Overijssel. In Noord-Holland, waar de kantorenmarkt van Amsterdam een grote stempel drukt, werden veel minder kantoormeters opgenomen. Hetzelfde geldt voor Flevoland en Limburg.

De lage opnamecijfers zijn een signaal dat de verwachtingen van verkopers versus die van kopers en verhuurders en huurders nog niet matchen. ABN AMRO verwacht dat de stevige afwaarderingen in 2023 (-17 procent) nog niet voldoende zijn geweest om de markt weer in balans te brengen. Daar komt bij dat de komende jaren nog steeds huurcontracten aflopen die vóór de pandemie zijn afgesloten. Vanwege de nieuwe normen ten aanzien van thuiswerken proberen kantoorgebruikers ruimte efficiënter te benutten. Dit leidt naar verwachting tot een lagere vraag. Voor 2024 komt de waardeontwikkeling gemiddeld uit op -7 procent. Komende jaren blijft de kantorenmarkt het gemiddeld genomen moeilijk hebben, met respectievelijk gemiddeld 3 procent en 2 procent waardeverlies in 2025 en 2026.

De Europese industrie heeft het momenteel moeilijk, zo ook de Nederlandse. Mede door hoge energieprijzen leggen Europese industriebedrijven het momenteel af tegen Chinese en Amerikaanse concurrenten. Nederlandse industrie- en handelsbedrijven merken de krimp in Duitsland en vrezen dat de handel met de Verenigde Staten verder wegzakt door de aangekondigde verhogingen van importtarieven.

ABN AMRO verwacht desondanks dat de vraag naar industriële producten in de komende jaren herstelt, na twee jaren van krimp. De dalende rente zorgt onder meer voor meer vraag naar machines en bouwmaterialen. In het kielzog hiervan stijgt ook de vraag naar logistieke dienstverlening weer. Ook de Nederlandse detailhandel kan een kleine groei verwachten, wat de sterke vraag naar de wat kleinere bedrijfsruimten op bedrijventerreinen overeind houdt. Een recente publicatie van ABN AMRO licht uit dat kleine bedrijfsgebouwen kunnen rekenen op een grote groep potentiële gebruikers, waardoor het risicoprofiel laag is, een gunstige voorwaarde voor beleggers.

De markt voor bedrijfsruimten en logistieke gebouwen is momenteel zeer krap met een lage leegstand. Dat blijft zo, mede omdat het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen en logistieke gebouwen moeilijk van de grond komt. Netcongestie en stikstof zijn hardnekkige belemmeringen, terwijl bedrijfsgebouwen bij de inrichting van de publieke ruimte vaak aan het kortste eind trekken als ook de functies wonen en natuur meedingen naar de schaarse ruimte. De focus verschuift hierdoor van nieuw te ontwikkelen naar her te ontwikkelen. Een onderzoek van Buck Consultants International noemt Noord-Brabant, Utrecht, Limburg en de regio Rijnmond als koplopers op dit gebied. Niet toevallig zijn dit de regio’s waar grote krapte op de markt voor bedrijfsgebouwen heerst. Herontwikkeling is een dynamisch en complex proces, wat flinke investeringen vraagt. De dalende rente komt in dat opzicht gelegen.

De blijvende krapte zorgt de komende jaren voor stijgende huurprijzen en vastgoedwaarden. De waarde van logistiek en industrieel vastgoed stijgt gemiddeld naar verwachting met 2 procent in 2024. ABN AMRO schat de waardestijging in 2025 op 3 procent. De aantrekkende economie zorgt in 2026 voor nog meer krapte en een waardestijging van gemiddeld 4 procent.

Diverse bronnen, waaronder het Kadaster, wijzen erop dat het ‘uitponden’ – het verkopen van huurwoningen aan eigenaar-bewoners – sterk is toegenomen. Als reden wordt aangevoerd de stapeling van voor beleggers nadelige overheidsmaatregelen die woningverhuur minder rendabel maakt, met als meest recente voorbeeld de sinds 1 juli 2024 van kracht zijnde Wet betaalbare huur.

Toch is het moeilijk te zeggen of de huursector als geheel de afgelopen maanden is gekrompen, vanwege het ontbreken van een centraal huurregister. Het Kadaster weet wel dat het totale woningbezit onder private investeerders vooralsnog stabiel is gebleven, omdat er in de afgelopen maanden minimaal evenveel huurwoningen via nieuwbouw bijkwamen als dat er uitgepond werden. Dit zijn wel overwegend huurwoningen die boven de grens van de nieuwe huurregulering vallen, ontwikkeld door grote bedrijfsmatige beleggers. De woningen die worden uitgepond betreffen juist voornamelijk huurwoningen die binnen het nieuwe middensegment vallen en waarvan de huur sinds 1 juli 2024 gemaximeerd is.

Onderzoek van NRC concludeerde in november dat het huuraanbod vooral in de grote steden sinds de zomer is verschraald. Het gaat voornamelijk om appartementen die overgeheveld zijn van huursector naar de koopsector. Cijfers van NVM en Pararius bevestigen dit beeld. Het aanbod huurwoningen nam de afgelopen jaren geleidelijk af en in het derde kwartaal van 2024 in een hoger tempo. Geheel in lijn hiermee is het aanbod van appartementen in de koopmarkt sinds begin 2024 twee kwartalen achtereen gestegen.

Gelet op de vergunningverlening ziet het ernaar uit dat het aantal huurwoningen dat door bedrijfsmatige beleggers wordt toegevoegd het niet gaat redden bij het verwachte aantal uitpondwoningen. Dat betekent dat de huursector in de komende tijd zal krimpen. De huursector zal voor een steeds groter gedeelte bestaan uit vrijesectorwoningen, het segment waar beleggers nog steeds kunnen rekenen op een goed rendement.

Onderzoek van adviesbureau Ortec toonde eerder aan dat de waarde van middenhuurwoningen met een huur boven de nieuwe huurgrens gemiddeld met 15,4 procent daalt in het geval de woning in de verhuur blijft. Daar staat een stabiele waardeontwikkeling tegenover bij uitponden. Uitponden zal hierdoor weliswaar toenemen, maar omdat dit pas kan op het moment dat huurders vertrekken is dit een lang proces. De krappe woningmarkt zorgt voor een lage verhuisdynamiek, wat het proces verder vertraagt.

De animo voor huurwoningen blijft onverminderd hoog, waardoor de huurprijzen van huurwoningen die niet geraakt worden door de nieuwe regulering blijven oplopen. Dit gedeelte van de markt neemt daarnaast toe in omvang, omdat ook nieuwbouw voor een groter deel uit vrijesectorwoningen zal bestaan. Dit draagt bij aan waardegroei voor de gehele huursector. Daar staat tegenover dat huurwoningen waarvan de huur wordt gemaximeerd waarde verliezen. Per saldo schat ABN AMRO dat waarde van huurwoningen in 2024 gemiddeld met 3 procent groeit. ABN AMRO verwacht dat de waardestijging in 2025 en 2026 doorzet met respectievelijk 4 procent en 2 procent.

Lees alle feiten en ontwikkelingen in het rapport 'Werkgevers worstelen met handhaving schijnzelfstandigheid'.

(Zie je geen download of kun je het rapport niet downloaden? Upgrade de browser dan naar de meest recente versie.)

Een stapje voor met onze sectorexpertise

Voor elke ondernemer is het belangrijk om te weten wat er nu speelt, maar vooral wat er komen gaat. Baseer beslissingen op de ontwikkelingen en trends in de sector. Onze sectorexperts weten wat er speelt. Zie waar de kansen liggen. Nét dat stapje voor.

Bekijk de prognoses van alle sectoren voor 2025

Lees verder in de sector vastgoed

De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.

Bekijk alle artikelen