Aandacht voor seniorenwoningen werpt onvoldoende vruchten af
Nederland vergrijst in rap tempo en heeft tegelijkertijd een woningtekort. Realisatie van meer passende woningen voor ouderen kan zorgen voor doorstroom en een efficiëntere benutting van de bestaande woningvoorraad. Met het Programma ‘Wonen en zorg voor ouderen’ van het ministerie van BZK uit 2022 stelde het kabinet zichzelf de ambitie om 290.000 woningen voor ouderen te bouwen tot 2030. De bestaande bouwplannen wijzen op een grote achterstand.
Download het complete rapport
Lees alle feiten en ontwikkelingen in het rapport: Stand van vastgoed.
(Ziet u geen download of kunt u het rapport niet downloaden? Upgrade uw browser dan naar de meest recente versie.)
Het programma ‘Wonen en zorg voor ouderen’ is expliciet over de woonzorgopgave. Er moeten in acht jaar tijd 170.000 toegankelijke nultredenwoningen, 80.000 geclusterde woonvormen en 40.000 zorggeschikte woningen bij komen.
Lastige omstandigheden nieuwbouw
Bij het realiseren van de woningbouwambities heeft minister Hugo de Jonge het tij niet mee, terwijl ook eigen beleid nieuwbouwplannen in de weg zit. De rente is sinds 2022 snel opgelopen, waardoor investeringen in woningbouw zijn teruggelopen. Daar komt bij dat het verdienmodel van woningbeleggers onzeker is door reeds ingevoerd en op handen zijnde overheidsmaatregelen. De Tweede Kamer heeft ingestemd met de Wet betaalbare huur, waardoor beleggers voor een deel van de huurwoningen in de vrije sector te maken krijgen met een gemaximeerde huur. Beleggen in huurwoningen wordt hiermee financieel ontmoedigd.
Alsof het allemaal nog niet genoeg is, lopen ontwikkelaars aan tegen een tekort aan beschikbare nieuwbouwlocaties, een stijging van de bouwkosten en stroperige vergunningverlening. De condities voor nieuwbouw, en dus ook voor nieuwe woningen voor ouderen, zijn hierdoor verslechterd. Al snel is duidelijk geworden dat de torenhoge ambitie van in totaal 900.000 woningen tot 2030 niet gehaald gaat worden.
Aantallen woningen voor ouderen laag
En daarmee staat ook direct de woonzorgopgave onder druk. Dat wordt nog verder duidelijk als het aantal woningen voor ouderen in kaart wordt gebracht. Volgens de database van Cobouw Bouwberichten (zie onderaan pagina) kunnen we voor 2024 rekening houden met realisatie van circa 2.800 woningen die expliciet bedoeld zijn voor ouderen. Ter vergelijking: volgens de database worden in 2024 in totaal 75.000 woningen opgeleverd. Het aandeel woningen ten behoeve van ouderen is daarmee 3,7 procent van de woningen die in 2024 worden gerealiseerd. Om de ambitie van het kabinet te volgen, moet het aantal woningen voor ouderen tot 2030 ieder jaar gemiddeld 36.000 zijn, 32 procent van de nieuw te bouwen woningen.
De bouwplannen voor 2024 schieten hiermee ernstig tekort. En dat wordt niet rechtgezet in 2025 en 2026, wanneer er plannen zijn voor respectievelijk 3.000 en 2.500 woningen voor ouderen. Die aantallen kunnen weliswaar nog groeien als nieuwe bouwplannen bekend worden, maar het gat met de streefgetallen is onoverbrugbaar.
Het overgrote deel van de nieuwe woningen voor ouderen valt in het huursegment. Dit betreft zowel toegankelijke ‘drempelloze’ huurwoningen als zorgwoningen die ingrijpender zijn aangepast aan zorgbehoevende ouderen.
Flevoland loopt het minst achter
De meeste woningen ten behoeve van ouderen worden gerealiseerd in Zuid-Holland en Noord-Holland. Afgezet tegen de bestaande woningvoorraad is het aantal woningen ten behoeve van ouderen in deze provincies echter bijzonder laag. Dat geldt evenzeer voor de andere provincies. In Flevoland worden nog relatief de meeste woningen voor ouderen gebouwd. Per 100.000 bestaande woningen bedraagt daar het aantal nieuwe seniorenwoningen tussen 2020 en 2030 ongeveer 200, afgaande op de huidige bouwplannen. Ook in Flevoland zal het aantal flink omhoog moeten om in de buurt te komen van de doelstellingen.
Woonzorgcomplex Flora op het Floriadeterrein in Almere, opgeleverd in 2021, draagt met 130 woningen flink bij aan het aantal in Flevoland. Op Urk is in 2022 een omvangrijk seniorencomplex opgeleverd. Na Flevoland volgen Groningen (130 ouderenwoningen per 100.000 bestaande woningen) en Zeeland (120) op ruime afstand. Het grootste project dat de afgelopen jaren is opgeleverd is de Nieuwe Sint-Jacob in Amsterdam-Oost, waar Achmea Real Estate 305 ouderenwoningen verhuurt.
Een woning voor meerdere doelgroepen
Uit de bouwplannen is op te maken dat de projecten zich niet altijd uitsluitend op één doelgroep richten. Een aantal plannen bevat woningen die gericht zijn op zowel ouderen als starters, waarbij er op voorhand nog geen concrete verdeling is tussen de twee doelgroepen. Voorbeelden hiervan zijn initiatiefplannen voor 800 en 700 woningen in respectievelijk Oud-Beijerland en Bleiswijk. In tegenstelling tot ouderen is de verhuisbereidheid bij starters doorgaans wel groot. Door de doelgroep te verbreden verhogen ontwikkelaars de kans dat woningen worden afgenomen en het project sneller doorgang vindt. In bovenstaande analyse is 50 procent van de woningen in dergelijke projecten toegerekend aan de doelgroep ‘ouderen’. Maar zelfs in het scenario dat alle woningen binnen deze projecten naar ouderen gaan, zijn de huidige plannen bij lange na onvoldoende om in de buurt te komen bij de ambitie van 290.000 nieuwe woningen voor ouderen.
Woningtekort ouderen groeit
De beperkte omvang van bouwplannen betekent dat het woningtekort voor ouderen de komende tijd steeds nijpender wordt. De groep ouderen die woont in een woning die niet past bij hun zorg- en leefbehoeften groeit snel, wat de vraag naar thuiszorg nog verder gaat doen toenemen. Daarnaast neemt het risico op ongelukken toe. De zorgsector is door krimpende budgetten en hoge personeelstekorten maar beperkt in staat om de toename in zorgvraag op te vangen. Daarnaast laat de gehoopte doorstroom op zich wachten, waardoor onvoldoende woningen vrijkomen voor nieuwe bewoners. Woningzoekers moeten rekening blijven houden met een beperkt aanbod, wat huur- en koopprijzen verder omhoog stuwt.
De komende tijd moet uitwijzen in hoeverre recente maatregelen zoden aan de dijk zetten. Zo is sinds september 2023 de ‘Stimuleringsregeling zorggeschikte woningen’ van kracht, die woningcorporaties een subsidie van maximaal 17.500 euro per woning toekent als de woning geschikt is voor verpleegzorg. De regeling moet een stimulans bieden voor woningcorporaties, maar de uitwerking ervan is onzeker. Bij monde van koepelorganisatie Aedes geven woningcorporaties aan dat er onvoldoende bouwlocaties zijn voor de nieuwbouwplannen tot 2026. Ook blijken volgens woningcorporaties procedures voor bestemmings- of omgevingsplannen vertragend te werken.
Bouwlocaties en procedures
Die problemen gelden niet alleen voor woningcorporaties, ook projectontwikkelaars lopen er tegenaan. Om snel tot meer woningen voor ouderen te komen moet daarom eerst gekeken worden naar bouwlocaties. Het probleem daar is dat die beperkt beschikbaar zijn en dat grondprijzen in de achterliggende periode snel zijn gestegen. Dat geldt in het bijzonder voor locaties die dichtbij voorzieningen liggen en daarmee geschikt zijn voor ouderenwoningen.
De overheid doet er goed aan om extra aandacht te schenken aan problemen in de grondmarkt. De politieke discussie die aangewakkerd is over het invoeren van planbatenheffing, een belasting voor grondeigenaren op de waardestijging van grond, lijkt daarin een goede eerste stap. Maatregelen zijn nodig om projectontwikkelingen weer een betere kans van slagen te geven en het woningaanbod eindelijk beter af te stemmen op de groeiende groep ouderen.
Meer informatie
Lees het volledige rapport Stand van Vastgoed - de vastgoedsector in economisch perspectief voor meer gedetailleerde informatie over de ontwikkelingen in het vastgoed en de verschillende vastgoedtypen.
(Ziet u geen download of kunt u het rapport niet downloaden? Upgrade uw browser dan naar de meest recente versie.)
Over de Cobouw Bouwberichten database
De database van Cobouw Bouwberichten bevat ruim 400.000 nieuwe en afgeronde bouwprojecten in Nederland en wordt dagelijks aangevuld met nieuwe projecten en updates van lopende projecten. Het is de meest complete projectendatabase van Nederland. De database bevat een nagenoeg dekkende lijst van woningbouwprojecten met een minimale omvang van 200.000 euro.
De database onderscheidt verschillende categorieën projecten, op basis van projectbeschrijvingen uit broninformatie. Voor deze analyse hebben we nieuwbouwprojecten met opleverjaar vanaf 2020 geselecteerd uit de categorieën ‘woningen ten behoeve van ouderen’, ‘woningen met een gedeelde voorziening’ en ‘zorgwoningen’.
Lees verder in de sector vastgoed
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
