Kopzorgen voor vastgoedbeleggers door problemen in retail

_{(Ziet u geen download of kunt u het rapport niet downloaden? Upgrade uw browser dan naar de meest recente versie.)}

Door de huidige economische omstandigheden kampen veel retailondernemers met grote uitdagingen. Door de coronasteunmaatregelen is het aantal faillissementen in de detailhandel lange tijd kunstmatig laag gehouden. De verplichte terugbetaling van de coronasteunmiddelen, de gestegen personeelskosten en de teruglopende vraag zullen ervoor zorgen dat meer retailers kopje onder gaan, wat de winkelleegstand zal doen oplopen.

Dat een groot aantal bekende retailers recent in de problemen is gekomen, kan een voorbode zijn voor een verder stijgend aantal faillissementen en een toename van leegstaande winkelpanden in de non-food retailsector. Vooralsnog zijn de problemen nauwelijks terug te zien in de landelijke cijfers. Het aantal faillissementen in de retail is sinds de coronapandemie door de steunmaatregelen en de tot voor kort goed draaiende economie bijzonder laag. Pas sinds eind 2022 is er weer sprake van een toename, maar het niveau ligt nog ruim onder dat van voor de pandemie.

Ook de leegstand loopt nog niet verder op. In 2019 en 2020 was nog sprake van een geleidelijke stijging. Sindsdien liep de leegstand terug, onder andere doordat niet-renderend aanbod via transformaties uit de retailmarkt werd genomen. Met name in winkelcentra met 100 tot 400 winkels staan relatief veel winkels leeg.

Al decennia lang daalt het aantal fysieke winkels in veel retailbranches. Die trend zet door: in januari 2020 waren er nog meer dan 68.000 retailpanden in de categorie non-food, aan het einde van de pandemie in januari 2022 was dit gedaald naar 65.000. Maar ook sinds het einde van de pandemie daalt het aantal non-food retailpanden: in augustus 2023 waren er nog 63.000.

De verplichte sluitingen tijdens de coronapandemie en de uitbraak van de oorlog in Oekraïne met de hoge inflatie als gevolg, hebben de uitdagingen voor retailers vergroot. Zo zien we dat het aantal winkels in de meeste branches gedurende de pandemie en daarna is gekrompen, zoals winkels in elektronica, telecom, foto/film, witgoed, computer en antiek (kwadrant linksonder). Toch zijn er ook branches waar juist groei van het aantal winkels te zien is gedurende de pandemie en daarna (rechtsboven). Zo is het aantal winkels in tweedehands kleding, in badkamers en in keukens in beide periodes gestegen.

Aan de andere kant zijn er retailbranches die in de coronaperiode opbloeiden en in de afgelopen anderhalf jaar in aantal winkels weer terugliepen. Winkels in speelgoed en wooninrichting zijn daar voorbeelden van. In het kwadrant rechtsonder staan de retailbranches die in aantal winkels terugliepen tijdens de coronapandemie en juist de afgelopen anderhalf jaar in aantal groeiden. Winkels in tuinmeubelen, feestartikelen en modeaccessoires zijn hiervan sprekende voorbeelden.

Retailers kampen met een afnemende vraag en stijgende kosten. Door de haperende vraag nemen de volumes van veel branches dit jaar af. Zo verkochten doe-het-zelfzaken 9 procent minder producten in de eerste zeven maanden van het jaar in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Andere branches die de volumes flink zagen dalen zijn winkels in consumentenelektronica (-5 procent), kledingwinkels (-3 procent) en meubel- en interieurwinkels (-2 procent). Door een stijging van veel consumentenprijzen neemt de omzet in de meeste branches nog wel toe. Een uitzondering hierop zijn de doe-het-zelfzaken met een omzetverlies van één procent.

Naast een dalende vraag stijgen de kosten van energie, inkoop, huur en personeel. Zo zijn de cao-lonen in de retail non-food in 2022 en 2023 flink gestegen. Ook de stijging van het minimumloon, dat vooral jongeren treft, heeft gevolgen. Van alle loondienstmedewerkers in de non-foodwinkels was in 2021 bijna 37 procent tussen de 15 en 24 jaar.

Retailers rekenen de gestegen kosten gedeeltelijk door aan de consument, wat we terugzien in hogere consumentenprijzen zoals van meubels en kleding. Of de gestegen kosten kunnen worden doorberekend hangt onder andere af van de mate van marktmacht en het assortiment. Een prijsverhoging is bijvoorbeeld makkelijker te realiseren bij een relatief exclusief assortiment. Het overgebleven deel aan kosten drukt echter op de vaak toch al dunne marges. Vooral in winkels in bruin- en witgoed, elektronica, en kleding- en schoenenwinkels zijn de marges relatief klein, terwijl deze bij juweliers het hoogst zijn. Bovendien moet een groot aantal winkeliers de belastingschuld aflossen die is opgebouwd tijdens de coronacrisis.

De huurverhoging die als gevolg van de hoge inflatie van vorig jaar ongenadig hoog uitvalt, komt veel retailers daarom bijzonder ongelegen. De hoogte van de huur is binnen de meeste contracten geïndexeerd met de Consumenten Prijs Index (CPI) zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Daarbij is sprake van enige vertraging: doorgaans wordt gekeken naar het indexcijfer vier maanden voorafgaand aan de indexeringsdatum. Zo wordt voor een indexering per 1 september 2023 gekeken naar de gemiddelde inflatie tussen mei 2022 en mei 2023. Conform deze indexering kon de huurverhoging bij contracten die per januari werden geïndexeerd oplopen tot 14,5 procent.

Dergelijke huurverhogingen zijn moeilijk op te brengen voor retailers in tijden van oplopende kosten en teruglopende consumentenbestedingen. Een aantal verhuurders heeft besloten om in januari niet de volledige indexering door te voeren, zo blijkt uit een peiling van brancheorganisatie INretail onder 450 bedrijven. In januari was de gemiddelde huurverhoging 10,7 procent, ruim onder de 14,5 procent die het had kunnen zijn als alle contracten 1-op-1 geïndexeerd werden. Door de hoge inflatie niet direct door te belasten verhogen de verhuurders de kans op een gegarandeerde huurstroom voor de komende jaren. Dat is – als de financiële situatie bij de verhuurder het toestaat – verstandig, want bij leegstand staan in de huidige conjunctuur niet direct nieuwe huurders in de rij die deze huur kunnen betalen.

De indexering met de CPI staat ter discussie omdat hierbij tot juni werd uitgegaan van de oude berekeningswijze van het CBS, en die leidde tot hogere huurverhogingen. Waar het CBS eerder geen onderscheid maakte tussen vaste en variabele energiecontracten, kijkt het bureau inmiddels wel naar wat huishoudens werkelijk aan energie uitgeven. De piek volgens de nieuwe berekeningswijze kwam niet uit op 14,5 procent, maar fors lager op 7,8 procent.

Tegenover de grote huurverhogingen binnen lopende contracten staat gemiddeld een lichte daling van de marktconforme huur. Dit betekent dat de huur bij huurderswisselingen gemiddeld genomen eerder afneemt dan toeneemt. Voor eigenaren is het hierom aantrekkelijk om zittende huurders te behouden.

Beleggers in retailvastgoed krijgen de komende tijd in de meeste gevallen te maken met lagere huurinkomsten bij wisseling van huurders, wat ook de waarde van retailvastgoed doet afnemen. Het bestendigen van de relatie met zittende huurders kan daarom belangrijk zijn. Daarbij is het soms te prefereren om een lagere huurgroei te accepteren boven het vasthouden aan scherpe huurstijgingen. De huurinkomsten bij het vrijvallen van een winkelpand zijn in de huidige markt onzeker. Een van de verklaringen voor de opkomst van tweedehands kledingwinkels is dat deze retailers de gedaalde markthuren in met name perifere winkelgebieden kunnen opbrengen. Hoewel deze invulling uiteraard de voorkeur geniet boven leegstand, is de zekerheid voor beleggers op een groeiende huurstroom met dergelijke winkels wellicht gelimiteerd.

Waar mogelijk kunnen pandeigenaren zittende huurders door de moeilijke periode heen helpen met huurafspraken. Maatwerkafspraken over de huurverhoging kunnen ervoor zorgen dat de activiteiten van toekomstbestendige retailers die tijdelijk in de problemen zitten, kunnen blijven doorgaan. Dit kan door bijvoorbeeld de huurverhoging uit te smeren over een langere periode of een huurkorting toe te kennen, eventueel in ruil voor het verlengen van de huurtermijn. De teruglopende inflatie komt in dat opzicht als geroepen, hierdoor zullen dergelijke afspraken vanaf 2024 minder urgent zijn.

Wanneer hele ketens omvallen kan dat verstrekkende financiële gevolgen hebben voor winkelbeleggers. De huurstroom van meerdere winkels in de portefeuille kan zo in één klap in gevaar komen. De stap naar het aanvragen van faillissement bij een huurachterstand moet daarom door verhuurders weloverwogen worden genomen. De Wet homologatie onderhands akkoord (WHOA) kan uitkomst bieden indien een faillissement nog afgewend kan worden. Als een faillissement toch onafwendbaar blijkt moeten beleggers een goed plan hebben klaarliggen voor de invulling van de panden, waarbij verder moet worden gekeken dan alleen retail.

Winkelgebieden bewegen steeds meer van een koopgebied naar een locatie waar een mix aan functies samenkomt. Beleggers doen er goed aan om in hun plannen ook deze mix aan functies in relatie tot het type bezoeker mee te wegen. Diversificatie naar omvang van huurders is daarbij van toenemend belang. Een portefeuille met enkele grote ketens die ook nog eens actief zijn in dezelfde branche maakt onder de huidige omstandigheden extra kwetsbaar.

Ook in een afkoelende economie zijn er altijd retailbranches die tegen de stroom inzwemmen. Winkels die inzetten op verzamelaars en tweedehands kledingwinkels groeien in aantal en ook in de komende jaren zijn de vooruitzichten voor dit segment positief. Nieuwe categorieën zijn ook in opkomst, zoals ‘New Age winkels’, gericht op spiritualiteit. Het is wel de vraag in hoeverre deze winkels bestand zijn tegen toekomstige huurstijgingen. Trendwinkels zijn misschien interessant voor de korte termijn, maar een minder stabiele basis voor de huurstroom op langere termijn.

Bij langdurige leegstand is een alternatieve functie voor het vastgoed eventueel interessant: verhuur aan ondernemers uit andere sectoren of zelfs een transformatie naar woningen. In 2018 en 2019 was er volgens het CBS kortstondig sprake van een toename in het aantal woningen dat via transformatie uit onder andere retailvastgoed aan de woningvoorraad werd toegevoegd (circa 12.000 per jaar). Sindsdien ligt het aantal stabiel tussen 10.000 en 11.000 naar woningen getransformeerde panden per jaar. Momenteel staan ruim 6.900 winkelpanden langdurig leeg. De woningmarkt lijkt weer iets aan te trekken, waardoor transformatie financieel ook weer eerder tot de mogelijkheden behoort. Er is nog altijd een grote behoefte aan betaalbare koopwoningen en de huurmarkt is zeer krap, waardoor het langetermijnperspectief voor transformatie naar woningen gunstig is. Indien ook de rente in stabieler vaarwater terechtkomt, zal het perspectief voor transformatie aanzienlijk verbeteren.

Lees het volledige rapport 'Stand van Vastgoed - Kopzorgen voor vastgoedbeleggers door problemen in retail' voor meer gedetailleerde informatie over de ontwikkelingen in het vastgoed en de verschillende vastgoedtypen.

_{(Ziet u geen download of kunt u het rapport niet downloaden? Upgrade uw browser dan naar de meest recente versie.)}

Lees verder in de sector vastgoed

De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.

Bekijk alle artikelen