Meer energiezuinige kantoren en winkelleegstand, stijging uitponden
Op de kantorenmarkt zorgt de verplichting van minimaal energielabel C voor meer energie-efficiënte gebouwen. De retailsector kampt met meer leegstand door faillissementen van grote retailers. De effecten van de maatregelen om de commerciële huurwoningmarkt af te koelen worden zichtbaar. Veel verhuurders verschuiven woningen naar het koopsegment.
Download het complete rapport
Lees alle feiten en ontwikkelingen in de Stand van vastgoed van maart 2025
De nieuwe realiteit: duurzaamheid in de kantorenmarkt
De aandacht van Nederlandse bedrijven bij het huren van nieuwe kantoorruimte ligt sinds de coronapandemie steeds meer op duurzaamheid, zo blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur Savills. Een van de belangrijkste drijfveren achter deze toegenomen interesse in duurzaamheid zijn CSRD-verplichtingen (zie Explainer) en Nederlandse wetgeving.
Een belangrijke duurzaamheidswetgeving voor Nederlands kantoorvastgoed is de energielabel C-verplichting. Sinds 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen van 100 m2 of meer voldoen aan de minimumeis van energielabel C, met uitzondering van monumentale gebouwen of gebouwen die binnen twee jaar gesloopt of onteigend worden. Eind 2022 berekende Savills dat ongeveer 40 procent van de Nederlandse kantoren met een labelplicht niet voldeed aan deze labelplicht. Van deze 40 procent had ongeveer 30 procent van de Nederlandse kantoren met een labelplicht nog helemaal geen label.
Begin 2025 is de situatie sterk verbeterd, zo blijkt uit de meest recente data van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Ongeveer 11 procent van de kantoorgebouwen met een labelplicht heeft nog geen label, terwijl ongeveer 4 procent label D of lager heeft. Vooralsnog vindt de handhaving vooral door gemeenten plaats, en wordt dit veelal in de vorm van een waarschuwingsbrief gedaan.
Er zijn aanzienlijke regionale verschillen in de distributie van energielabels. Dit geldt ook voor de vijf grootste kantorenmarkten: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven. Op basis van het kantoorvloeroppervlakte dat onder de labelplicht valt, heeft Amsterdam nog de grootste stappen te zetten; ongeveer 22 procent van de kantoorruimte voldoet niet aan de energielabel C-verplichting. Dit komt voornamelijk doordat bijna 20 procent van het kantooroppervlak geen energielabel heeft. Vooral kantoorruimte in Amsterdam Zuidoost en in het Westelijk Havengebied heeft nog geen energielabel. Positief is echter dat bijna 65 procent van het Amsterdamse kantooroppervlak een energielabel A of beter heeft, en zelfs het grootste aandeel kantoorruimte met een energielabel A++ of beter (26 procent).
Hoewel Den Haag voor bijna 80 procent voldoet aan de energielabel C-verplichting, zijn er op het gebied van verduurzaming nog veel verbeteringen mogelijk. Het aandeel kantoorruimte met een labelplicht en een energielabel C of B is in Den Haag 27 procent, wat ruim boven het gemiddelde van 16 procent in de vier andere grote steden ligt.
Gebouweigenaren moeten blijven investeren in de verduurzaming van hun kantorenvastgoed, vooral nu de aandacht van gebruikers steeds meer richting duurzaamheid verschuift. In kleinere en regionale steden, waar het verschil tussen de kosten van verduurzaming per vierkante meter en de huuropbrengsten per vierkante meter klein of zelfs negatief is, staat de verduurzamingsopgave op losse schroeven. Hogere rentetarieven en stijgende bouw- en loonkosten maken het steeds moeilijker om een solide verdienmodel voor de verduurzaming van kantoren te realiseren.
Anderzijds heeft vastgoedadviseur CBRE becijferd dat verduurzaming loont, en dat gebruikers bereid zijn om meer huur te betalen voor duurzame kantoorruimte. Het tijdig signaleren van problemen met betrekking tot verduurzaming en het samenwerken met gemeenten kan ervoor zorgen dat kantoorgebouwen waarvoor het financieel niet meer rendabel is om te verduurzamen, andere functies kunnen krijgen.
Explainer: De Omnibus Directive
De Europese Commissie heeft eind februari 2025 een voorstel ingediend, de Omnibus Directive, om de regeldruk op het gebied van duurzaamheid te verminderen. Dit omvat het vereenvoudigen van de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) en de Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CSDDD).
De exacte invloed van dit voorstel op de vraag naar duurzaam Nederlands kantorenvastgoed is nog niet bekend. Er wordt echter verwacht dat bij sommige bedrijven onder de Omnibus Directive niet langer hoeven te rapporteren over hun duurzaamheidsambities, waardoor duurzame huisvesting minder hoog op de agenda zal staan. Toch wordt verwacht dat een groot deel van de Nederlandse bedrijven zich zal blijven richten op verduurzaming en duurzame huisvesting. Dit komt enerzijds voort uit intrinsieke motivatie van gebruikers en anderzijds omdat veel Nederlandse bedrijven zich al hebben voorbereid op ESG-gerelateerde wet- en regelgeving.
Invloed faillissementen van grote retailers op winkellandschap naar verwachting beperkt
De faillissementen van Blokker, Bristol, The Body Shop, Game Mania, Carpet Right en Esprit, samen goed voor 658 filialen aan het begin van 2024, hebben het aanzicht van de Nederlandse winkelstraten in 2024 veranderd. Deze faillissementen hebben bijgedragen aan een toename van winkelleegstand.
Volgens Locatus is de winkelleegstand gestegen van 6,2 procent aan het begin van 2024 tot 6,7 procent aan het begin van 2025, ondanks het feit dat er ruim 2.500 winkels aan de voorraad zijn onttrokken. De bijna 14.000 leegstaande winkels bevinden zich voornamelijk in centraal gelegen winkelgebieden. Hierbij ligt het leegstandspercentage in hoofdwinkelgebieden op 13 procent en in stadsdeelcentra op 11 procent.
De leegstand in de winkelgebouwen van de eerdergenoemde failliete partijen biedt ook kansen voor het Nederlandse winkellandschap. Onderzoek van Stec Groep toont aan dat discountwinkels zoals Wibra, KiK, Zeeman, Action en Normal aan marktaandeel winnen en actief op zoek zijn naar nieuwe locaties om uit te breiden. Deze uitbreiding kan mogelijk worden gerealiseerd door de leegstaande winkels van Blokker, Bristol, The Body Shop, Game Mania, Carpet Right of Esprit te huren. Volgens onderzoeksbureau Stec Groep gaat de uitbreiding van discountwinkels echter ten koste van het middensegment, dat niet kan concurreren met de prijzen van discountwinkels of de kwaliteit van partijen in het hogere segment.
De invulling van het gat dat is ontstaan door de grote faillissementen van 2024 hangt voornamelijk af van hoe goed de grootte en de locatie van de leegstaande winkels aansluiten bij de behoeften van nieuwe partijen. Het gemiddelde vloeroppervlak van een Action (880 m²) komt bijvoorbeeld in de buurt van dat van dat van Bristol (990 m²) of Carpet Right (750 m²), terwijl het gemiddelde vloeroppervlak van een Blokker (420 m²) en een Esprit (390 m²) vergelijkbaar is met dat van een Wibra (360 m²) of een KiK (550 m²).
Wat betreft locatie bevinden de meeste winkels van The Body Shop, Game Mania en Esprit zich in binnensteden en hoofdwinkelgebieden met veel andere winkels, terwijl de winkels van Blokker en Bristol in hoofdwinkelgebieden en de kleinere kernverzorgende centra liggen. Carpet Right wijkt af, met vooral winkels op meubelboulevards.
Aan het begin van 2025 vertoont de Nederlandse winkelmarkt voldoende dynamiek, waardoor naar alle waarschijnlijkheid het grootste deel van de leegstand van de recent failliete winkelketens kan worden opgevuld door andere partijen. De verwachte uitbreiding van discounters kan hierbij een belangrijke rol spelen. Daarnaast ontstaan er volgens Stec Groep kansen voor formules die de stap van online naar fysiek winkelen maken, zoals My Jewellery, Coolblue en Mr. Marvis, evenals voor lokale ondernemers die een assortiment aan lokale, hoogwaardige producten met een verhaal aanbieden.
Het aanpakken van (langdurige) winkelleegstand is hierbij echter essentieel om een gezond en aantrekkelijk winkelgebied te creëren. Hierbij kunnen gemeenten en marktpartijen gezamenlijk sturen op functieverbreding binnen een winkelgebied, om zo een gebied te transformeren waarin winkels, horeca, diensten, leisure, wonen, werken, en culturele en maatschappelijke voorzieningen samenkomen.
Gestegen woningprijzen extra stimulans voor uitponden huurwoningen
Vastgoedbeleggers actief in huurwoningen hebben sinds enkele jaren te maken met tegenwind. Diverse fiscale veranderingen en andere maatregelen gericht op de bescherming van huurders raken beleggers in de portemonnee. Voor steeds meer beleggers is het reden geweest de huurwoningen van de hand te doen en ze aan te bieden op de koopmarkt. Dat proces raakte in 2024 in een stroomversnelling. Een huurwoning is hierdoor niet meer het beleggingsobject dat het jaren geleden wel was. Volgens cijfers van het Kadaster nemen verkopen van zowel bedrijfsmatige beleggers als particuliere beleggers toe. Daar staat tegenover dat bedrijfsmatige beleggers ook veel huurwoningen toevoegen, in tegenstelling tot particuliere beleggers. Het gedeelte van de woningmarkt dat in handen is van particuliere beleggers krimpt dus.
Uit nadere gegevens van het Kadaster blijkt dat uitponden door particuliere beleggers in 2024 overwegend in het westen van Nederland heeft plaatsgevonden. Lokaal kan het uitponden verstrekkende gevolgen hebben. In Ridderkerk, Krimpen aan de IJssel en Maassluis ging vorig jaar respectievelijk 19, 18 en 17 procent van de huurwoningen in bezit van natuurlijke personen over naar nieuwe eigenaren die er zelf gingen wonen. In Zuid-Limburg werd naar verhouding het minste uitgepond. De uitpondratio’s van de gemeenten met minimaal 100.000 inwoners zijn lager. Zoetermeer voert de top 10 aan, met 10,2 procent. Amersfoort en Alphen aan den Rijn maken met respectievelijk 8,2 procent en 8,1 procent de top 3 compleet.
Wat in het uitponden vaak genoemd wordt als stimulerende factor, zijn de gestegen huizenprijzen. Tussen 2014 en 2024 liep landelijk de huizenprijsindex op met 104 procent; meer dan een verdubbeling. De hoge huizenprijzen bieden daarmee doorgaans een goede uitweg voor beleggers die huurwoningen bezitten. Uit de aanvullend opgevraagde cijfers van het Kadaster blijkt dat het aandeel huurwoningen dat door particuliere beleggers is uitgepond inderdaad hoger is in gemeenten waar de gemiddelde huizenprijzen tussen 2014 en 2024 het snelst zijn gestegen.
Het verband is echter niet sterk. Weliswaar zijn er gemeenten die voldoen aan het verwachte scenario met een sterke groei in huizenprijzen en een hoge uitpondratio, zoals Purmerend en Lelystad. En andersom klopt deze logica soms ook: in Vaals stegen de huizenprijzen niet zo sterk en werd in 2024 ook minder uitgepond. Evengoed zijn er gemeenten die een sterke groei van huizenprijzen combineren met een lage uitpondratio (Noordenveld en Winterswijk) en gemeenten die een zwakke groei in huizenprijzen combineren met een betrekkelijk hoge uitpondratio (Etten-Leur, Hulst). De correlatie is met 0,18 zwak tot matig.
Uitponden kan zorgen voor een kentering in de woningmarkt: lokaal meer koopaanbod van woningen die onder de nieuwe huurregels in het middensegment zouden vallen, met als gevolg een remmend effect op de prijsgroei van koopwoningen. In het laatste kwartaal van 2024 zagen we hiervan al voorzichtige signalen: de gemiddelde prijs van koopwoningen in onder andere Amsterdam en Leiden daalde voor het eerst sinds lange tijd weer. Niet toevallig zijn dit twee gemeenten met een betrekkelijk hoog aandeel huurwoningen in het bezit van particuliere beleggers (beiden 12 procent ten opzichte van het landelijk gemiddelde van 6 procent) en waar veel huurwoningen zijn uitgepond.
Beleggers die willen uitponden doen er goed aan niet al te lang te wachten. Meer aanbod zorgt immers lokaal voor lagere prijzen en daarmee een lager rendement voor uitpondende beleggers. Het is alleen moeilijk om uitponden naar voren te halen, want verhuurders zijn hiervoor afhankelijk van contractbeëindiging door huurders. In de ongekend krappe woningmarkt zijn huurders geneigd om in de huurwoning te blijven zitten, omdat een betaalbaar alternatief vaak niet beschikbaar is.
Meer informatie
Lees het volledige rapport Stand van Vastgoed - De vastgoedsector in economisch perspectief.
Lees verder in de sector vastgoed
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
