Woningmarktmonitor april 2024

De huizenmarkt leeft nog steeds verder op en de huizenprijzen zijn weer bijna net zo hoog als op het recordniveau van juli 2022. We verwachten dat de huizenprijzen zullen stijgen met 6% in 2024 en met 5% in 2025. Eerder dachten we nog dat deze dit jaar met 4% zouden stijgen en volgend jaar met 3,5%. De grotere stijging komt vooral door de hogere inkomens en dalende hypotheekrentes.

In januari en februari van dit jaar werden maar liefst 13% meer huizen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Dit komt onder andere door de verhoogde NHG-kostengrens, de verruimde startersvrijstelling en doordat particuliere verhuurders steeds vaker hun woningen te koop zetten. Aan de andere kant blijft nieuwbouw nog steeds achter. We verwachten dat het aantal woningverkopen dit jaar zal stijgen met 0,5% en volgend jaar met 3%.

De Europese Centrale Bank (ECB) zal de rente naar verwachting vanaf juni geleidelijk verlagen naar 2,75% eind dit jaar en naar 1,5% eind 2025. Hierdoor kan de hypotheekrente voor hypotheken met een korte rentevaste periode verder dalen, waardoor consumenten meer hypotheek kunnen krijgen en woningen betaalbaarder worden. De hypotheekrente op hypotheekleningen met een lange rentevaste periode is al flink gedaald, maar kan nog iets verder omlaag als de ECB de door ons verwachte renteverlagingen doorvoert.

Doorstromers kopen minder woningen, ook al hebben zij de mogelijkheid om bij een verhuizing het aflossingsvrije deel van de hypotheek en de oude hypotheekrente mee te nemen; de zogenaamde 'verhuisregeling'. Het is voor hen lastig om een passende woning te vinden. Want hoewel de dalende hypotheekrente samen met de gestegen inkomens een positief effect heeft op de maximale hypotheek die consumenten kunnen krijgen, is de krapte op de huizenmarkt nog steeds groot. Er staan weinig bestaande woningen te koop en het aanbod van nieuwbouwwoningen is nog steeds beperkt. De woningbouw in Nederland blijft achter bij de overheidsambitie om in de komende tien jaar één miljoen huizen te bouwen. In 2023 zijn 73.000 woningen gebouwd, terwijl jaarlijks minstens 115.000 nieuwe huizen nodig zijn om dit doel te halen.

Een woning kopen is weer iets aantrekkelijker geworden voor starters. De NHG-kostengrens is verhoogd van € 405.000 naar 435.000 en de startersvrijstelling is ook verruimd. Huizenkopers tussen de 18 en 35 jaar hoeven nu geen overdrachtsbelasting te betalen bij de aankoop van een woning tot € 510.000. Vorig jaar was dat nog € 440.000.
Verder is het verhuren van woningen voor particuliere huizenbezitters minder aantrekkelijk geworden. Dit komt door de gestegen rente, hogere belastingen en de verwachte huurprijsbeperkingen. Beleggers verkopen daardoor sneller hun huurwoningen en dit biedt kansen voor starters. Zij moeten daarbij wel scherp zijn op de woningkwaliteit, want beleggers zullen waarschijnlijk eerst huizen verkopen met een matig energielabel.

Sinds de scherpe stijging van de energieprijzen zijn kopers scherper op het energielabel. Veel kopers kiezen bij hun huizenzoektocht op internet op woningen met energielabel A, B en C. De prijzen van huizen met een goed energielabel stijgen dan ook meer dan die van woningen met een lager energielabel. Nu de energieprijzen wat zijn gedaald en het aantal te koop staande woningen beperkt is, worden er meer woningen verkocht met een matig energielabel.
Huizenbezitters zijn over het algemeen slecht op de hoogte van klimaatrisico’s en van maatregelen om de schade hiervan te beperken. De komst van een verduurzamingsplicht bij woningaankopen en de introductie van een klimaatlabel kunnen helpen om kopers hiervan bewust maken. Ook zorgt het ervoor dat deze risico’s beter in de woningwaarde worden verwerkt.